Wat is een opeethypotheek en hoe werkt het?

Een opeethypotheek, misschien heb je weleens van deze term gehoord, maar heb je geen flauw idee wat het precies inhoudt. Of misschien weet je ongeveer wel wat het inhoudt, maar ben je vooral benieuwd naar hoe zoiets werkt en wat de voor- en nadelen ervan zijn. Wat een opeethypotheek precies is en hoe dit werkt? Wij zochten het voor je uit.

Wat is een opeethypotheek?

Een opeethypotheek is een term die wat vreemd klinkt, maar die de lading volledig dekt. Een opeethypotheek is namelijk een lening (hypotheek) die je afsluit over de overwaarde van je huis. De overwaarde is het verschil tussen de hoogte van je hypotheek en de waarde van je huis op dit moment. Deze overwaarde is eigenlijk geld dat gedeeltelijk ‘over’ is, maar omdat het in je huis ‘vastzit’, kun je er niet bij. Door middel van een opeethypotheek kun je dit geld ‘los’ krijgen door het als het ware te lenen. Hierdoor kun je het geld bijvoorbeeld gebruiken als aanvulling op je pensioen.

De overwaarde op je huis

Jaren geleden kocht je het huis waar je nu nog steeds met veel plezier in woont. De hypotheek die op het huis rust is 100.000 euro. De waarde van het huis is door de jaren heen behoorlijk gestegen, waardoor de huidige waarde zo’n 250.000 euro is. Dit betekent dat de overwaarde op je huis inmiddels is opgelopen tot 150.000 euro. Dit geld zou vrijkomen op het moment dat je je huis verkoopt, maar dat is niet wat je wilt. Je wilt immers graag in het huis blijven wonen. Toch is het jammer dat je nu niet al bij dat geld kunt, want eigenlijk kun je het wel goed gebruiken als aanvulling op je pensioen. Op die manier zou je in het huis kunnen blijven wonen en wat geld overhouden voor een vakantie of iets dergelijks.

Een opeethypotheek

Wanneer je het bedrag van de overwaarde eigenlijk wel graag zou willen gebruiken, dan zou je ervoor kunnen kiezen om een opeethypotheek af te sluiten. Eigenlijk is dit een hypotheek (of lening) waarbij je huis dient als onderpand. Hiermee kun je een gedeelte van het bedrag dat je anders pas bij de verkoop van je huis zou krijgen tussentijds ‘opeten’. Dit bedrag kunt je op verschillende manieren gebruiken, bijvoorbeeld:

• Door het gehele bedrag in één keer op te nemen
• Door maandelijks (of bijvoorbeeld per kwartaal) een bedrag op te nemen
• Door af en toe een bedrag op te nemen, wanneer je het nodig hebt

Het is ook mogelijk om (een gedeelte van) het geld van de opeethypotheek te gebruiken om de hypotheek die al op je huis zit verder af te lossen. Op deze manier komen de maandlasten voor het huis (een stuk) lager te liggen.

Voorwaarden afsluiten opeethypotheek

Het ‘opeten’ van de overwaarde van je huis om zo je inkomen aan te vullen, klinkt nu misschien als een ideaal plan. Wanneer je graag een opeethypotheek af zou willen sluiten, moet je wel weten dat hieraan een aantal voorwaarden verbonden zijn. Allereerst zal er naar de hoogte van de overwaarde worden gekeken. Daarnaast wordt er ook gekeken naar je inkomen. Dit inkomen moet namelijk hoog genoeg zijn om de hypotheeklasten te kunnen betalen. Dat laatste is soms een probleem. Mensen willen immers niet voor niets het geld van de overwaarde gebruiken om hun pensioen aan te vullen. Daarnaast wordt er door de bank vaak een limiet gesteld aan het bedrag dat je kunt lenen. Zo is het vaak zo dat je tot een bepaald percentage van de overwaarde mag lenen. Deze voorwaarden verschillen per verstrekker.

De rente die je moet betalen

Als je een opeethypotheek afsluit over de overwaarde van je huis, dan zul je daar uiteraard rente over moeten betalen. Deze rente ligt relatief laag. Dit komt omdat het huis het onderpand voor de lening is. Hoewel het natuurlijk prettig is dat de rente vrij laag ligt, is het nadeel ervan wel dat je de rente niet altijd kunt aftrekken. Alleen de rente over het gedeelte dat gebruikt wordt om een lopende hypotheek af te lossen is vaak aftrekbaar, al hangt dit wel af van je huidige hypotheek. Voor de voorwaarden die in jouw situatie gelden, is het daarom altijd verstandig om eerst informatie in te winnen bij een adviseur. De rente die je moet betalen over je opeethypotheek wordt opgeteld bij je schuld. Hierdoor wordt de schuld hoger dan het bedrag dat je daadwerkelijk leent. Dat heeft dan vervolgens weer effect op de limiet dat de hypotheekverstrekker heeft gesteld.

De voordelen van een opeethypotheek

Het afsluiten van een opeethypotheek kent een aantal voordelen. Zo kun je bij (een deel van) de overwaarde op je huis, zodat je dat als extra inkomen kunt gebruiken. Door bijvoorbeeld maandelijks een bedrag op te nemen, kun je op die manier bijvoorbeeld in het huis blijven wonen of houd je wat geld over voor leuke dingen. Een ander voordeel is dat je je lopende hypotheek (gedeeltelijk) af zou kunnen lossen. Wanneer je daarvoor kiest, worden de maandlasten lager. Wat voor jou de slimste keuze is, kun je het beste overleggen met een (onafhankelijke) adviseur. Door hen inzage te geven in jouw situatie, kunnen zij je voorzien van persoonlijk advies.

De nadelen van een opeethypotheek

Een opeethypotheek heeft natuurlijk niet alleen maar voordelen. Er zijn namelijk ook best wat nadelen te noemen. Zo is het niet altijd mogelijk om een opeethypotheek af te sluiten, bijvoorbeeld wanneer je niet voldoende inkomen hebt om de lasten ervan te kunnen dragen. Daarnaast kleven er ook een aantal (fikse) risico’s aan het afsluiten van een opeethypotheek. Een aantal van deze risico’s zijn:

• De rente kan stijgen. De rente op een opeethypotheek is (bijna) altijd variabel en wordt opgeteld bij je lening. Wanneer deze rente ineens stijgt, is het dus zo dat de limiet die op de lening zit veel sneller bereikt zal worden. Hierdoor kan het zijn dat je sneller zonder extra inkomen komt te zitten dan je dacht.
• De waarde van de woning kan dalen. Als je een opeethypotheek afsluit, wordt de waarde van de woning gebruikt om te bepalen hoeveel geld je kunt lenen. Het probleem is dat als de waarde van de woning daalt, dat het maximale bedrag daarmee automatisch ook daalt. Zo kan het gebeuren dat je de limiet van de lening sneller bereikt. Als dat gebeurt heb je geen extra inkomen meer uit de opeethypotheek, terwijl er wel kosten blijven. Aangezien het gemis aan extra inkomen ervoor kan zorgen dat je je vaste lasten niet meer kunt betalen, zou dit kunnen betekenen dat je je huis (alsnog) zult moeten verkopen.

Naast bovenstaande risico’s bestaat er ook nog het risico dat je ouder wordt dan gedacht. In het geval van een opeethypotheek kan dit een risico met zich meebrengen. Wanneer je langer leeft, heb je dus langer een extra inkomen nodig. Maar de overwaarde waarover de opeethypotheek is afgesloten, raakt een keer op. Dan krijg je te maken met een probleem. Zo zul je de rente en je vaste lasten ineens moeten betalen zonder extra inkomen. Hierdoor kan het gebeuren dat je het huis alsnog zult moeten verkopen en loop je zelfs het risico om met een restschuld te blijven zitten.

Een opeethypotheek afsluiten; wel of niet verstandig?

Of het in jouw situatie wel of niet verstandig is om een opeethypotheek af te sluiten, is van verschillende factoren afhankelijk. Niet alleen telt je inkomen mee, maar ook de waarde van je huis en de lopende hypotheek zijn van belang. Hoewel een opeethypotheek een goede manier is om de overwaarde van je woning alvast te kunnen gebruiken, krijg je ook te maken met een hoop risico’s. Hierdoor zul je moeten overwegen wat in jouw situatie wel of niet verstandig is, zodat je een weloverwogen keuze kunt maken. Het beste is daarom om altijd eerst met een (onafhankelijke) adviseur om tafel te gaan zitten. Zij kunnen je voorzien van transparant advies, waardoor je weet waar je aan toe bent en waar je rekening mee moet houden. Vervolgens kun je bepalen wat voor jou de beste keuze is en of een opeethypotheek in jouw geval wel of niet verstandig is.

Dit artikel is geschreven door Nadine Swagerman

Schrijft met plezier over de meest uiteenlopende onderwerpen. Heeft een eigen tekstbureau en is daarnaast auteur. Houdt van eten, muziek, series en lezen. En trekt in haar vrije tijd het liefst de natuur in met haar hond.

Website