Wat is een huizenveiling en hoe werkt het?

Heb je gehoord over het kopen van een huis op een veiling? Dan ben je misschien wel benieuwd naar hoe zoiets nu eigenlijk precies werkt. Je vraagt je misschien af hoe je mee kunt doen aan zo’n veiling en of je het huis wel kunt bezichtigen voordat je het koopt. Hoe zo’n veiling precies verloopt en hoe het zit met bieden. Waar je huizen kunt vinden die via een veiling verkocht worden, en wat je over het kopen van een huis via een veiling moet weten. In dit artikel lees je wat een huizenveiling precies is en hoe zoiets werkt.

Een huis (ver)kopen

Normaal gesproken als een huis wordt verkocht, wordt dit tussen de koper en de verkoper van het huis geregeld. Jij als koper ziet bijvoorbeeld een leuk huis te koop staan en neemt contact op met de makelaar. Je mag het huis een keer (of twee) bezichtigen en kunt daarna bepalen of je misschien een bod uit wilt brengen op het huis. Dit wordt ook een onderhandse verkoop genoemd en dit is de manier waarop de meeste huizen van eigenaar wisselen. Maar soms worden huizen ook geveild. Hierbij werken de dingen totaal anders dan bij een ‘normale’ verkoop.

Wat is een huizenveiling precies?

Als we het over een huizenveiling hebben, dan wordt er onderscheidt gemaakt tussen een vrijwillige veiling en een executieveiling. In het geval van een vrijwillige veiling is het zo dat de verkoper van het huis zelf kiest voor het verkopen van het huis via een veiling. Dit kan verschillende redenen hebben, maar meestal heeft het iets te maken met het feit dat er al een nieuw huis is gekocht en dat de eigenaar zo snel mogelijk van het ‘oude’ huis af wil. Door zijn huis op een veiling aan te bieden, verkoopt hij hem (waarschijnlijk) een stuk sneller dan wanneer hij hem op de normale manier verkoopt.

Executieveiling

Een executieveiling is iets heel anders dan een vrijwillige veiling. In dit geval heeft de eigenaar van de woning namelijk niet zelf de keuze gemaakt om zijn woning via een veiling te verkopen, maar is de bank degene die deze beslissing maakt. Vaak is er sprake van een executieveiling als de eigenaar van het huis niet meer in staat is om zijn hypotheek te betalen. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat hij zijn baan heeft verloren,  failliet is gegaan, of omdat hij bijvoorbeeld gaat scheiden. Het huis zal dan gedwongen verkocht moeten worden, zodat de bank haar geld krijgt. Het bedrag dat de verkoop van een huis via een executieveiling oplevert, is vaak een stuk lager dan wanneer het via onderhandse verkoop verkocht wordt.

Het verschil tussen een vrijwillige en een executieveiling

Het verschil tussen een vrijwillige veiling en een executieveiling is dus voornamelijk de reden waarom het huis via een veiling verkocht wordt. In het eerste geval heb je te maken met een vrijwillige keuze van de eigenaar van het huis, omdat hij hoopt zijn huis snel te verkopen of er meer voor te krijgen dan tijdens een onderhandse verkoop. In het tweede geval heb je te maken met een gedwongen verkoop van een huis. Dit soort huizen gaan vaak voor veel minder weg dan ze waard zijn, terwijl dat bij een vrijwillige veiling vaak niet het geval is. Dat is dan ook gelijk een van de grootste verschillen die de koper zal merken.

Hoe werkt een huizenveiling?

Het kopen op een huizenveiling was tot een jaar of vier geleden iets wat voornamelijk door vastgoedhandelaren werd gedaan. Voor particulieren waren dit soort veilingen vaak een risico, omdat de huizen vaak ongezien gekocht moesten worden. Daardoor was er dus een (grote) kans dat je een huis kocht dat grondig gerenoveerd moest worden. Sinds 2015 is het zo dat je als particulier een huis dat geveild gaat worden vaak gewoon mag bezichtigen en dat je recht hebt op een bouwkundig rapport. Zo weet je als koper veel beter waar je op gaat bieden en loop je dus niet het risico om met een bouwval te eindigen.

De aankondiging en voorwaarden

Veilingen moeten altijd netjes (online) aangekondigd worden. Daarbij moeten ook de voorwaarden die voor de veiling gelden worden vermeld. Zo weet iedereen wanneer de veiling is en hoe deze in zijn werk zal gaan. De veiling zelf zal geleid worden door een notaris, zodat de veiling volgens de regels verloopt.

Het verloop van een veiling

Het verloop van een huizenveiling is niet altijd hetzelfde. Soms gebeurt het veilen van het huis in één ronde en soms bestaat de veiling uit meerdere rondes. Dit wordt van tevoren aangekondigd. Een veiling kan bij opbod of bij afslag verlopen. Bij opbod is het zo dat de veiling start met een bodemprijs. De geïnteresseerden kunnen vervolgens een bod uitbrengen dat hoger is dan dat bedrag of het laatst genoemde bod. Bij afslag werkt juist andersom. In dat geval wordt er een (hoge) maximum prijs genoemd. Hierna zal de prijs dalen totdat iemand een bod doet. Dit wordt ook wel afmijnen genoemd. Degene die tijdens het dalen van de prijs als eerste ‘mijn’ zegt, is degene die het huis koopt.

Twee delen

De meeste executieveilingen bestaan uit twee delen. Ze beginnen de veiling bij opbod en ronden hem af bij afslag. Tussen deze twee fases kan slechts een korte pauze zitten, maar ze kunnen ook enkele dagen uit elkaar liggen. Mocht het zo zijn dat er bij afslag niemand is die een bod doet, dan is de hoogste bieder uit de eerste fase (bij opbod) degene die het huis gekocht heeft.

Online of in een veilingzaal

Een huizenveiling kan online of in een veilingzaal plaatsvinden. Het is goed om van tevoren te weten hoe de veiling zal verlopen, zodat je je daar goed op voor kunt bereiden. Bij een veiling in een veilingzaal is het van groot belang dat je snel en hard kunt roepen. Bij het afmijnen is het namelijk (vaak) zo dat je letterlijk zo hard mogelijk ‘mijn’ moet roepen. Doe je dit niet op tijd of niet duidelijk, dan loop je het risico dat iemand anders er met het huis vandoor gaat.

Risico’s van het kopen via een huizenveiling

Als je als particulier een huis via een huizenveiling koopt, dan is het goed om te weten dat dit niet geheel zonder risico is. Bij een onderhandse verkoop (een normale verkoop) heb je altijd drie dagen bedenktijd. Mocht je binnen die drie dagen toch van de koop af willen zien, dan is dit mogelijk. Op het moment dat je een huis via een veiling koopt, dan heb je geen enkele mogelijkheid meer om hier onderuit te komen. Je koopt dus eigenlijk per direct het huis. Daarom is het heel belangrijk dat je van tevoren weet wat voor jou wel en niet mogelijk is. Zoek je dit niet eerst grondig uit? Dan loop je de het risico dat je straks met een huis opgescheept zit waarvoor je bijvoorbeeld geen hypotheek kunt krijgen.

Weet wat wel en niet mogelijk is

Om te voorkomen dat je in de problemen komt, is het dus slim om voordat je deelneemt aan een veiling je zaakjes op orde te hebben. Zorg dat je in ieder geval weet wat je maximaal aan hypotheek zou kunnen krijgen. Door met een (onafhankelijk) hypotheekadviseur in gesprek te gaan, krijg je direct een beeld van je mogelijkheden. Op het moment dat je daadwerkelijk van plan bent om te gaan kopen via een huizenveiling zou je een aankoopmakelaar in kunnen schakelen. Een aankoopmakelaar weet alles over de gang van zaken bij huizenveilingen en kan je daardoor ondersteunen en adviseren.

Waar kun je huizen vinden die geveild worden?

Ben je benieuwd waar je nu eigenlijk terechtkunt als je op zoek bent naar een huizenveiling? Je zou gewoon op de website van Funda kunnen kijken. Hier kun je simpelweg filteren op ‘veiling’ om het actuele aanbod te bekijken. Net als bij ‘gewone’ koophuizen kun je daar een uitgebreide beschrijving en foto’s van het huis vinden. Zo kun je direct zien of het huis iets voor jou is of niet. Ook kun je daar vaak direct de voorwaarden van de veiling vinden. Via Google kun je nog andere websites vinden waarop huizenveilingen plaatsvinden.

Een huis kopen op een veiling

Een huis kopen kan op twee verschillende soorten veilingen, namelijk een vrijwillige of een executieveiling. Vooral in het laatste geval zou je daardoor voor relatief weinig geld een huis kunnen kopen. Als je een huis wilt kopen op een veiling is het handig om te weten met wat voor huis je te maken hebt. Vraag daarom (indien mogelijk) een bezichtiging aan en zorg dat je op de hoogte bent van belangrijke informatie over het huis. Daarnaast doe je er goed aan om een aankoopmakelaar in te schakelen. Hij of zij kan je ondersteunen tijdens het proces en je van advies voorzien. Zorg er als laatste voor dat je van tevoren goed weet wat je mogelijkheden zijn. Als je eenmaal het winnende bod hebt uitgebracht, is het huis namelijk van jou en het zou echt heel vervelend zijn als achteraf blijkt dat je er helemaal geen hypotheek voor kunt krijgen.

Dit artikel is geschreven door Nadine Swagerman

Schrijft met plezier over de meest uiteenlopende onderwerpen. Heeft een eigen tekstbureau en is daarnaast auteur. Houdt van eten, muziek, series en lezen. En trekt in haar vrije tijd het liefst de natuur in met haar hond.

Website