Waar let je op bij het afsluiten van een hypotheek?

Een hypotheek aanvragen. Je doet het maar één keer, of hooguit een aantal keer in je leven. Een grote stap, want je gaat daarmee een betaalverplichting aan voor tientallen jaren. Ook het bedrag dat je betaalt is erg hoog. Maak je de verkeerde keus voor een hypotheek, betaal je misschien duizenden euro’s meer dan je had hoeven betalen als je een betere keus had gemaakt. Wil je die fout voorkomen? Lees dan dit artikel. Het staat namelijk bomvol met dingen die je niet over het hoofd moet zien bij het kiezen van je hypotheek.

---

1. Laagste (netto) maandlasten

Geld is belangrijk. Hoe minder je maandelijks betaalt aan de hypotheek, hoe meer geld je overhoudt voor leuke dingen. Om die kosten zo laag mogelijk te houden zijn er drie keuzes die je moet maken.

1.1 Looptijd

De looptijd van de hypotheek bepaalt voor het grootste deel de hoogte van de maandelijkse lasten. Je kunt vaak kiezen uit een looptijd van 10, 20 en 30 jaar. De meest gebruikelijke duur van een hypotheek is 30 jaar. In die tijd zijn de meeste mensen in staat om de woning volledig af te betalen. Kies je voor een langere looptijd, dan heb je iedere maand meer ruimte in je budget. De bank zal rekening houden met je inkomen als je een kortere looptijd wilt laten vastzetten.

1.2 Rente

De volgende grote kostenpost is de rente. Je betaalt namelijk het geleende geld terug, maar daarover betaal je ook nog rente. Omdat dit over de gehele looptijd gaat over tienduizenden euro’s is het verstandig om je goed te verdiepen in de laagste hypotheekrentes. Het kan je zomaar een hele berg met geld schelen. Bekijk ook ons artikel over het vinden van de laagste hypotheekrente.

1.3 Rentevaste periode

Heb je de laagste rente gekozen, dan moet je ook nog bepalen voor hoelang die rente vast blijft staan. Kies je voor 5 jaar, dan mag de bank de rente van jouw hypotheek in die tijd niet verhogen. Na die 5 jaar kan de hypotheekrente wel weer een stuk omhooggaan, waardoor je hypotheek uiteindelijk een stuk duurder wordt dan eerst berekend werd. Kies je voor een rentevaste periode van 20 of 30 jaar? Dan weet je voor bijna de gehele looptijd van je hypotheek wat je moet betalen. Dat zorgt voor rust in je hoofd en een stukje zekerheid. Helaas moet je die zekerheid wel kopen met een hogere rente. De bank neemt namelijk een risico door de rente zo lang vast te laten zetten. Om zichzelf in te dekken betaal je vaak iets meer rente voor een lange rentevaste periode.

1.4. Let op de voorwaarden

Soms lijkt het aanbod van een bank op het eerste gezicht heel voordelig. Je bent dan snel geneigd om in te gaan op het aanbod, maar let toch eerst even goed op de voorwaarden. Banken zijn namelijk heel goed in het opschrijven van lage rentepercentages, maar uiteindelijk betaal je dan ergens anders weer meer voor. Kijk dus altijd goed naar de netto maandlasten in plaats van de rentepercentages. Als je op die manier vergelijkt weet je namelijk zeker dat je niet meer betaalt dan nodig is.

---

2. Flexibiliteit

Een hypotheek is niet voor maar heel even. Voor veel mensen is het een betalingsverplichting die ze tot aan hun pensioen moeten voldoen. Omdat je nooit zover vooruit kunt kijken is het daarom aan te raden om een bepaalde mate van flexibiliteit in je hypotheek te houden. Wil je bijvoorbeeld aflossen of overstappen naar een andere hypotheek, dan moet dat ook zonder al te veel problemen kunnen. Let bij het afsluiten van je hypotheek vooral op de volgende punten om de flexibiliteit te behouden.

2.1 Verhogen van de hypotheek

Je woont in een prachtig huis, maar je vindt de woonkamer net iets te krap. Gelukkig heb je een grote tuin, waar je een stukje aanbouw in zou kunnen plaatsen. Maar de kosten van de aanbouw zijn 30.000 euro en dat kan je niet zomaar even neertellen. In dat geval is een verhoging van de hypotheek een uitkomst. Je kunt dan een extra bedrag lenen bij de bank, wat bij de bestaande hypotheek wordt opgeteld. Je spreidt dus ook deze grote uitgavenpost over de resterende jaren die je nog moet betalen om je hypotheek af te lossen. Je maandlasten gaan dan waarschijnlijk met enkele tientjes of een paar honderd euro omhoog.

2.2 Aflossingsvrije hypotheek kiezen

Voor veel mensen is het een belangrijk doel om de hypotheek zo snel mogelijk af te lossen. Ze kunnen daarna namelijk van veel minder geld rondkomen. Sluit je een hypotheek af waarbij je niet tussentijds kunt aflossen, dan zit je altijd 20 of 30 jaar aan die hypotheek vast, tot het moment dat het volledige bedrag is afbetaald. Wil je eerder aflossen, dan moet je vaak een boete betalen. Bekijk dus of de hypotheek van jouw keuze ook aflossingsvrij is. Heb je een keer een financiële meevaller, ga je een stuk meer verdienen of krijg je een erfenis? Dan kan je dan in je hypotheek stoppen. Zo haal je de maandlasten direct een stuk omlaag, waardoor je aan het einde van de maand veel meer geld overhoudt. Op die manier kun je al binnen enkele jaren hypotheekvrij zijn.

2.3 Boetes bij oversluiten hypotheek

Hoewel de hypotheekrente al enkele jaren historisch laag is, kan die uiteindelijk toch weer omhoog kruipen. Heb je geen rentevaste periode meer en stijgt jouw bank het snelst met de hypotheekrente? Dan kan het soms handig zijn om de hypotheek over te sluiten. Je laat een andere bank dan de hypotheek overnemen waarna je een lagere rente ontvangt. Natuurlijk vindt jouw bank dat niet fijn en geven ze je daarom een flinke boete. Ben je iemand die graag het onderste uit de kan haalt, dan kan het handig zijn om je te verdiepen in de hoogte van de boete die jouw hypotheekverstrekker berekent.

2.4 Rentemiddeling

Sluit je een hypotheek af met een hoge rente en daalt de rente van nieuwe hypotheken de komende jaren? In dat geval kan de mogelijkheid tot rentemiddeling handig zijn. Zit er 2% tot 3% verschil tussen de hypotheekrente die jij betaalt en die nieuwe huizenkopers betalen, dan kan rentemiddeling zorgen voor een lagere hypotheeklast. Je stapt dan naar de bank toe en geeft aan dat je minder wilt betalen, en twijfelt om de hypotheek over te sluiten. De bank doet dan een bod om jouw hypotheekrente te verlagen. Dat bod ligt tussen je huidige hypotheekrente en de marktrente in.

---

3. Verzamelen van documenten

Er komt veel kijken bij het kopen van een huis. Het aanvragen van een hypotheek is al een hoofdstuk op zich waar veel documenten voor nodig zijn. Wil je een soepel verloop van de aanvraag van een hypotheek, dan is het belangrijk om alle documenten voor te bereiden. Hieronder volgt een lijstje met alle documenten die je nodig hebt.

• Geldig identiteitsbewijs
• Loonstrook
• Werkgeversverklaring
• Jaaropgaven van laatste 3 jaar
• Arbeidsovereenkomst

 

• Arbeidsverleden overzicht
• Uitgavenoverzicht
• Vermogen overzicht
• Beleggingsoverzicht
• Pensioenoverzichten

 

• Getekende koopovereenkomst
• Taxatierapport
• Overzicht verbouwingskosten
• Overzicht met leningen
• Overzicht met schulden

 

• Uittreksel KVK (ZZP’er)
• Jaarcijfers drie jaar (ZZP’er)
• Aangifte IB (ZZP’er)
• Voorlopige cijfers (ZZP’er)
• Overzicht uitkeringen

---

4. Soorten hypotheken

Hoewel een hypotheek wellicht iets simpels lijkt, is het toch best ingewikkeld. Je leent in alle gevallen een vast bedrag, maar hoeveel dat bedrag je uiteindelijk kost, dat hangt af van het soort hypotheek dat je afsluit. Iedere hypotheek bestaat uit een leenbedrag en een rentebedrag. Beide bedragen dienen binnen de looptijd terugbetaald te worden. Het verschil in de totale kosten hangt vooral af van de volgorde waarin je betaalt. Los je eerst de rente af, of begin je met het aflossen van het leenbedrag?

4.1 Lineair

Sluit je een lineaire hypotheek af, dan betaal je steeds hetzelfde bedrag per maand. Dat komt omdat het aflossingsgedeelte van het leenbedrag gelijk is gedurende de hele looptijd. Omdat het totale leenbedrag in het begin nog hoog is, betaal je dan ook betrekkelijk veel rente. De bruto maandlasten zijn in het begin van een lineaire hypotheek dus vrij hoog. Naarmate de hypotheek vordert, wordt de rente een stuk lager omdat het leenbedrag ook lager wordt. Hierdoor betaal je naar het einde van de hypotheek toe een steeds lager maandbedrag.

4.2 Annuïteiten

Een annuïteitenhypotheek is het tegenovergestelde van een lineaire hypotheek. Hier blijven de maandlasten gedurende de rentevaste periode namelijk altijd gelijk. Je betaal bij deze hypotheekvorm voornamelijk rente in het begin. Omdat je eerst de rente aflost krijg je in die eerste periode een hoge hypotheekrenteaftrek. Dat zorgt ervoor dat je in het begin veel minder geld aan de hypotheek betaalt dan later. Want na het aflossen van de rente blijft er nog een groot stuk lening over. Hier krijg je geen hypotheekrenteaftrek meer over. Over het algemeen is een annuïteitenhypotheek duurder dan een lineaire hypotheek.

---

5. Veiligheid en overige voorwaarden

Om je eigen veiligheid te waarborgen zijn er een aantal verplichtingen, maar ook opties waar je uit kunt kiezen. Hieronder bespreken we enkele belangrijke onderdelen die bij het afsluiten van een hypotheek horen.

5. 1 Overlijdensverzekering

Als je een hypotheek afsluit voor jezelf, of als je net gaat samenwonen, dan wil je er niet aan denken dat het leven eindig is. Liever geniet je van de tijd die je eindelijk in die nieuwe woning kunt gaan doorbrengen. Toch is het handig om heel even bij de dood stil te staan. Want wat gebeurt er als jij komt te overlijden en de hypotheek is nog lang niet afbetaald? Dan wil je niet dat je partner het huis niet meer kan betalen. In dat geval is een overlijdensverzekering een handige aanvulling op de hypotheek.

5.2 NHG

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Sluit je een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie, dan weet je zeker dat je genoeg geld overhoudt voor het betalen van overige maandelijkse lasten. De NHG is namelijk gebaseerd op de normen van verantwoord lenen van het Nibud. Daarnaast zorgt NHG voor een vangnet wanneer je de maandlasten van de hypotheek niet meer kunt betalen. Bijvoorbeeld door een relatiebreuk, werkloosheid of een overleden partner. Hoewel je zelf verantwoordelijk bent voor het vinden van een oplossing, ondersteunt de NHG je bij het zoeken naar die oplossing. Zo kan de NHG bijvoorbeeld samen met je hypotheekverstrekker om de tafel, om te zien of de hypotheek wellicht betaalbaarder kan worden gemaakt.

5.3 Verhuisregeling

De verhuisregeling wordt ook wel meeneemregeling genoemd en is bedoeld om de hypotheek zonder problemen over te hevelen naar een nieuwe woning. Je gaat bij de verhuizing dus geen nieuwe hypotheek aan, maar betaalt dezelfde hypotheek, onder dezelfde voorwaarden. Een groot voordeel daarvan is dat je dezelfde rente betaalt, en er dus weinig in de kosten verandert. De verhuisregeling is niet standaard. Dit moet expliciet in de voorwaarden van de hypotheekverstrekker geschreven staan. Ook kun je niet altijd gebruik maken van de verhuisregeling. Het is dus belangrijk dat je de voorwaarden van dit onderdeel goed doorneemt als je van plan bent om binnen een paar jaar weer te verhuizen.

5.4 Echtscheiding

Ook scheiden is iets waar je liever niet te veel aan denkt. Toch is het belangrijk om hier ook over na te denken. Want ben je getrouwd in gemeenschap van goederen? Dan zijn jullie beiden eigenaren van de woningen en verantwoordelijk voor de restschuld. Ga je uiteindelijk scheiden, dan moet de rechter één van jullie ontslaan van de hoofdelijke aansprakelijkheid. Die persoon wordt dus niet meer verantwoordelijk gehouden. Ben je nog niet getrouwd, maar ben je dat wel van plan? Bekijk dan goed wat die nieuwe situatie doet met het huis. Je kunt het maar beter alvast doorgesproken hebben, gewoon voor het geval dat er iets gebeurt.

---

6. Wie heb je nodig voor het afsluiten van een hypotheek?

Een hypotheek afsluiten doe je doorgaans niet alleen. Voordat ergens je handtekening staat spreek je dan ook een flink aantal mensen. Hieronder zetten we op een rijtje bij wie jij allemaal langs kunt of moet.

6.1 Hypotheekadviseur

Een hypotheekadviseur helpt je om de juiste hypotheek te kiezen. Het is dus vaak het best om een onafhankelijke hypotheekadviseur te kiezen die jou precies vertelt waar je het minste geld kwijt bent, onder de beste voorwaarden. Ga je naar een hypotheekadviseur van je eigen bank, dan kun je natuurlijk wel raden welke hypotheken zij zullen aanraden.

Om jou een goed advies te geven moet je eerst wat financiële gegevens aanleveren. Hiermee kan de hypotheekadviseur gaan kijken wat jouw mogelijkheden zijn. Kies je voor een bepaalde aanbieder? Dan zorgt de hypotheekadviseur ervoor dat de geldverstrekker jou een bod doet om de hypotheek af te sluiten. Vind jij dat bod goed genoeg, dan gaat jouw hypotheekadviseur alle processen in gang zetten. Zodra het hele dossier compleet is kun je de hypotheek afsluiten bij de notaris. De kosten voor het inhuren van een hypotheekadviseur liggen tussen de 1.500 en 3.000 euro.

6.2 Hypotheekverstrekker

Degene die jou de hypotheek verstrekt, noem je de hypotheekverstrekker. Vrijwel iedereen of ieder bedrijf kan een hypotheekverstrekker zijn. Zelfs een rechtspersoon of een organisatie. Toch wordt het grootste deel van de hypotheken afgesloten bij de bank. Zij hebben het meeste geld tot hun beschikking en hanteren de meest strikte voorwaarden. Die voorwaarden zijn vervelend als je er niet aan kunt voldoen, maar ze bieden je ook veiligheid. Zo weet je altijd dat je geld veilig is zolang je een afspraak met de bank hebt. Een voordeel van andere instanties of rechtspersonen is dat de rente misschien lager is. Daardoor kan een hypotheek bij de bank soms duurder uitvallen dan wanneer je iemand kiest die je goed kent. Let wel altijd goed op als je de hypotheek afsluit bij iemand anders dan de bank of een andere officiële instantie. Er kan namelijk een hoop mis gaan.

6.3 Taxateur

Wil je een hypotheek aanvragen, dan heb je een taxatierapport nodig. Dit moet bij de aanvraag van een hypotheek altijd een gevalideerd taxatierapport zijn. In dit rapport wordt door een taxateur opgeschreven wat de waarde van jouw aanstaande woning is. Dit rapport moet je vervolgens ondertekend aan de hypotheekverstrekker overhandigen. Zij gebruiken dan het rapport om de waarde van het huis te vergelijken met de verkoopprijs. Daardoor wordt het onder andere duidelijk of er een grote kans is dat de waarde van de woning verminderd als jij er gaat wonen.

6.4 Execution only

Het is in sommige situaties mogelijk om een hypotheek af te sluiten zonder hulp van buitenaf. In 95% van de gevallen is die niet aan te raden. Je maakt dan namelijk helemaal geen gebruik van het advies van professionals en daarmee kun je flink de mist in gaan. Gelukkig kun je niet zomaar zelf een hypotheek afsluiten bij een hypotheekverstrekker. Eerst zal je daarvoor een kennis- en ervaringstoets moeten doen. Hieruit blijkt al snel of jij wel genoeg ervaring hebt om zelf een hypotheek af te sluiten.

---

7. Hypotheekoffertes aanvragen en vergelijken

Krijg je een offerte van de hypotheekverstrekker, dan is dat een bindend bod. Teken jij dat je akkoord gaat, dan zijn zowel jij als de bank gebonden aan het contract. Voordat je tekent moet je dus altijd goed letten op de voorwaarden.

7.1 Houdbaarheid

Een offerte van de hypotheekverstrekker heeft een houdbaarheidsdatum. Dat betekent dat je maar een bepaalde tijd hebt om het bod te ondertekenen en terug te sturen. Deze termijn verschilt, maar is altijd meer dan 14 dagen. In die tijd kun je nog overwegen om uiteindelijk niet op het bod in te gaan.

Heb je de offerte ondertekend, dan blijft die nog ongeveer 2 tot 6 maanden geldig, afhankelijk van de geldverstrekker. Zit je voor die datum nog niet bij de notaris om te tekenen, dan vervalt de offerte alsnog. In dat geval kost het je veel geld, want je zult dan helemaal opnieuw de aanvraag moeten doen. Het kan voorkomen dat het aanbod dat je eerst kreeg niet meer geldig is.

7.2 Verlenging aanvragen

Het kan natuurlijk gebeuren dat het huis dat je koopt toch later vrijkomt, of dat je nieuwbouwwoning vertraging heeft opgelopen in de bouw. Je kunt dan bij vrijwel alle banken een verlenging aanvragen. De kosten die dat met zich meebrengt, dat is wel verschillend. Zo kost het je soms eenmalig 1.500 euro, maar bieden andere banken een hogere hypotheekrente over de gehele looptijd van de hypotheek, waardoor je uiteindelijk ruim 7.000 euro meer betaalt. Andere banken rekenen alleen kosten als de hypotheekrente in de tussentijd is gestegen. Denk je dat jouw droomhuis vertraging kan oplopen? Let er dan op dat je niet de hoofdprijs betaalt als de woning nog niet vrij is nadat jij hebt getekend voor de offerte.

---

Zoals je ziet is het aanvragen van een hypotheek niet zomaar gedaan. Voordat je het weet zijn er twee of drie maanden voorbij en staat je handtekening nog steeds niet onder het definitieve koopcontract. Om het gehele proces te bespoedigen is wellicht de beste tip om alles op tijd voor te bereiden. Zo maak je niet onnodig extra kosten door vertragingen. Ben je niet in loondienst? Bekijk ook ons artikel met informatie over hypotheken voor ZZP’ers.

---

---