Waar let je op bij een hypotheek voor een nieuwbouwwoning?

Je bent al een tijd op zoek naar een nieuwe woning. Het vinden van een geschikt huis is best een hele klus. Je hebt veel wensen en daarnaast nog eens een druk gezin. De huizen die je bekeken hebt daar moet toch nog een hele hoop aan gebeuren en eigenlijk moet je er niet aan denken om nog eens weken of misschien wel maanden in een verbouwing te bivakkeren. Heb je al eens nagedacht over een nieuwbouwwoning?

Kijk eens om je heen, de keus is tegenwoordig groot genoeg. Een nieuwbouwhuis kent veel voordelen. Denk aan goede isolatie, een strakke afwerking, weinig tot geen onderhoud de eerste jaren en natuurlijk kun je je nieuwbouwhuis naar eigen smaak en wensen laten opleveren. Er worden steeds meer nieuwbouwwoningen gebouwd en die hebben dus veel voordelen. Wel komt er een hoop kijken bij het afsluiten van een hypotheek. Daarentegen hoef je bij nieuwbouw geen overdrachtsbelasting te betalen en geen notariskosten voor de eigendomsoverdracht.  Verder betaalt je bij een nieuwbouwhuis ook geen notariskosten voor de inschrijving bij het kadaster.

Aan de andere kant zijn er juist weer een aantal bijkomende kosten bij een nieuwbouwhuis. De oplevering van het huis, de langere periode voordat je in het huis kunt en natuurlijk het afsluiten van de hypotheek werken net even anders dan bij een bestaand huis.  Hoe gaat dit in zijn werk, het aanvragen van een hypotheek voor een nieuwbouwwoning? Waar moet je aan denken? En wanneer ga je beginnen met het betalen van de hypotheek? Hoe zit het met de rente en de geldigheid van de offerte? In dit artikel geven wij antwoord op deze vraag.

Hypotheek nieuwbouw

Bij veel nieuwbouwprojecten is er een loting procedure. Ben je ingeloot voor jouw droomhuis dan is het tijd om de koop-/aanneemovereenkomst te tekenen. Deze overeenkomst betekent dat je hiermee de grond koopt en de aannemer aan het werk zet, je huis moet tenslotte nog wel even gebouwd worden. Is er geen loting? Dan gaat de bouw pas van start als er een percentage van de huizen is verkocht. Wanneer er geen loting is vragen veel projectontwikkelaars wel om een haalbaarheidscheck. Dat betekent dat een hypotheekadviseur jouw financiële situatie induikt en een verklaring afgeeft dat aangeeft dat jij de woning kunt kopen. Bij het kopen van een nieuwbouwhuis is de kans groot dat de woning nog helemaal vanaf de grond gebouwd moet worden. Soms heb je nog geen eens zicht op de start van de bouw. Misschien is de startdatum al wel afgegeven maar wordt de start van de bouw toch weer uitgesteld. Dit kan komen omdat er nog een aantal woningen verkocht moeten worden. Sommige kopers tekenen pas als de bouw al in een vergevorderd stadium is.

Wanneer moet je de hypotheek regelen?

Waarschijnlijk heb je al een beetje zelf uitgerekend wat je maximaal kunt lenen voor de hypotheek en dit met een hypotheekadviseur besproken. Zodra je je handtekening onder de koop-/aanneemoverkomst staat, kun je aan de slag met het regelen van de hypotheek. Dit kan nog niet eerder, want om een hypotheek af te sluiten moet je een onderpand hebben; je woning moet je al in je bezit hebben. Het maakt dus niet uit of je woning al bijna klaar is voor oplevering, of dat het nog niet eens zeker is wanneer de eerste werkzaamheden gaan beginnen. Samen met je hypotheekadviseur breng je jouw financiële situatie in kaart. Vervolgens vraagt hij een hypotheekofferte aan bij de bank. Deze hypotheekofferte is maar een bepaalde tijd geldig. Als de bouw van start gaat, teken je bij de notaris de hypotheekakte en heb je officieel een hypotheek op jouw naam. Soms moet je een tijdje wachten voordat je kunt gaan tekenen bij de notaris. Dit noemen ze passeren. Dit komt omdat de start van de bouw nog op zich laat wachten.

Wanneer ga je betalen voor je nieuwbouwwoning?

De financiering van een nieuwbouwhuis is anders geregeld dan die van een bestaande woning. Je hypotheek groeit namelijk mee met de bouw van je huis. Zodra je de hypotheekakte tekent, betaal je de grond en de eventuele bouwtermijnen die al zijn geweest. De kosten voor de grond en de (voorbereiding van de) bouw die de projectontwikkelaar maakt, wil hij natuurlijk gecompenseerd krijgen door de koper van de nieuwbouwwoning. Deze kosten heten bouwrente. Deze bouwrente wordt bovenop de koopsom geteld. Het kan dus zo zijn dat een woning van oorspronkelijk € 200.000 een paar maanden later ineens iets duurder is, simpelweg omdat de aannemer in de tussentijd meer kosten heeft gemaakt. Voor deze hele koopsom (met daarin de bouwrente verwerkt) gebruik je je hypotheek.

Hypotheekrente en renteverlies

Zodra je getekend hebt, wordt de grond van de nieuwbouwwoning betaald. De rest van de lening wordt opzijgezet in een bouwdepot. Dit is het potje waaruit de facturen van het bouwbedrijf worden betaald. Je gaat hypotheekrente betalen, maar ontvangt ook rente over het bedrag uit je bouwdepot. Naarmate de bouw van je woning vordert, raakt het bouwdepot steeds verder leeg dat betekent dat je dus ook minder rente krijgt. Wanneer de oplevering dichterbij komt krijg je steeds meer kosten voor je nieuwe woning. Je betaalt naar verhouding dus steeds meer rente dan je ontvangt. Dit wordt renteverlies genoemd.

Meerwerk

Een nieuwbouwhuis is erg leuk, je koopt het natuurlijk ook omdat je het zo kan inrichten zoals jij het wil en alles nieuw en fris is. Staan de badkamer en de keuken niet in het standaard bouwplan maar op de meerwerklijst? Geen punt, maar hierover met je natuurlijk wel extra betalen en dit kun je meefinancieren in je hypotheek.  Gemiddeld hanteren geldverstrekkers de regel dat je maximaal 25% van de koopsom als meerwerk kan meefinancieren in je hypotheek. Koop je een woning van €200.000? dan mag je voor € 50.000 aan meerwerk laten doen. De woningwaarde wordt dan ook vastgesteld op € 250.000. Het meerwerk moet wel in verhouding staan tot de koopsom van je huisje.

Wat zijn de kosten voor het afsluiten van een hypotheek?

Laat jij de hypotheek voor je nieuwbouwhuis regelen door een hypotheekadviseur? Vergeet dan niet dat hier een prijskaartje aan hangt. Daarnaast betaal je natuurlijk ook de notaris voor het opmaken van de hypotheekakte. Duurt het langer dan verwacht tot er begonnen wordt met bouwen? Dan kan het zijn dat je in de tussentijd de geldigheid van je hypotheekofferte moet verlengen. Daarvoor taal je bereidstellingsprovisie.

Wat als de bouw niet door gaat?

Je hebt pas officieel een hypotheek voor je nieuwbouwwoning als je de hypotheekakte tekent. Dat kan pas als de bouw van start gaat. Voor die tijd maak je geen kosten voor je toekomstige huis. Je hoeft je dus geen zorgen te maken over eventuele dubbele woonlasten als de bouw nog niet is begonnen. Je kunt dan nog prima in je oude woning blijven wonen zonder dat je ook al voor je nieuwe woning hoeft te betalen. Pas vanaf het tekenen van de hypotheekakte moet je maandelijks een stukje aflossing en hypotheekrente gaan betalen, maar dat zal niet heel lang duren.

Eindelijk, je nieuwe huis is klaar!

Het langverwachte moment is dan eindelijk daar: je huis is af! Nu vindt de oplevering plaats en mag je eindelijk de sleutels in ontvangst nemen. Samen met de aannemer inspecteer je de woning op gebreken. Deze worden genoteerd en moeten binnen 3 maanden verholpen zijn.

Dit artikel is geschreven door Dik de Graaf

Fanatiek blogger voor Dik.nl en altijd op zoek naar diepgang. Bijt zich helemaal vast in een onderwerp om alles tot in de puntjes uit te zoeken. Gek op reizen, sporten en lezen.

Website