Alles wat je moet weten over een beleggingshypotheek

Vanaf 1 januari 2013 is het niet heel aantrekkelijk meer om een beleggingshypotheek af te sluiten omdat je geen recht meer hebt op hypotheekrenteaftrek. Veel Nederlandse huishoudens hebben echter nog altijd een beleggingshypotheek voor het geheel of deels financieren van de eigen woning. Hoe werkt deze financiële constructie, wat kun je doen wanneer je rendement tegenvalt en mag je deze hypotheek nog wel oversluiten?

Wat is een beleggingshypotheek?

Bij een beleggingshypotheek spaar je geld voor het inlossen van je hypotheekschuld door te beleggen op de beurs. Een beleggingshypotheek is een aflossingsvrije hypotheek, waarbij je dus alleen maandelijks de hypotheekrente betaalt over het bedrag dat je van de bank hebt geleend.

Hoe werkt dat in de praktijk? In plaats van af te lossen op de hypotheek wordt de deze gekoppeld aan een beleggingsrekening. Die rekening kan op twee manieren worden gevuld:

1. Je stort in het begin een groot bedrag aan effecten in de rekening die vast worden gezet en waar je dus niet meer aan mag komen.
2. Je stort elke maand een vast bedrag in de beleggingsrekening en met die premie wordt er voor je belegd op de beurs.

Bij het berekenen van de hypotheek wordt uitgegaan van een bepaald rendement.

Je inleg plus de behaalde winst zorgen er als het goed is voor dat je op de afloopdatum van je hypotheek genoeg geld bij elkaar hebt om de schuld in te kunnen lossen.

Deze financiële constructie is (mits je een van tevoren vastgesteld minimum rendement behaalt) financieel heel voordelig. Dat komt doordat huizenbezitters in Nederland een groot deel van de hypotheekrente mogen aftrekken bij de aangifte inkomstenbelasting.

De risico’s van een beleggingshypotheek

Beleggingshypotheken waren lange tijd heel populair omdat de beurzen het goed deden en huizenprijzen alleen maar leken te stijgen. Een restschuld kwam daardoor vrijwel nooit voor. Maar toen in 2008 zowel de beurzen als de huizenmarkt flinke klappen te verduren kregen bleek de beleggingshypotheek al snel niet zo ideaal als lang werd gedacht. Veel huizen kwamen ‘onder water te staan’ doordat het rendement van de beleggingen tegenviel en huizen in rap tempo minder waard werden. Los daarvan bleken veel beleggingshypotheken zogenaamde woekerpolissen te zijn, waarbij je veel geld kwijt was aan kosten, wat door het lagere rendement op de beleggingen en dalende huizenprijzen extra hard aankwam.

Geen hypotheekrenteaftrek meer voor nieuwe hypotheken

Omdat een beleggingshypotheek zo’n risicovol product bleek te zijn werd besloten om het afsluiten van nieuwe hypotheken met ingang van 1 januari 2013 te gaan ontmoedigen. Vanaf dat moment mocht de hypotheekrente voor nieuwe beleggingshypotheken daarom niet meer worden afgetrokken van de inkomstenbelasting. Het kabinet heeft er zo voor gezorgd dat het nu financieel veel aantrekkelijker is om een andere hypotheekvorm te kiezen. De twee opties waarbij je nog wel recht houdt op hypotheekrenteaftrek zijn de lineaire en de annuïteitenhypotheek. Deze twee hypotheekvormen zijn veel minder risicovol, omdat het gehele leenbedrag tijdens de looptijd wordt afgelost.

Overgangsregeling (overgangsrecht)

Omdat veel mensen in de problemen zouden raken als de nieuwe regels met terugwerkende kracht in zouden gaan is besloten om een overgangsregeling in te stellen. Daarom geldt de nieuwe maatregel alleen voor het afsluiten van nieuwe beleggingshypotheken. Met beleggingshypotheken die uiterlijk op 31 december 2012 zijn afgesloten hou je dus gewoon recht op jouw maximaal toegestane hypotheekrenteaftrek. Dit verandert echter wel wanneer je bijvoorbeeld bij wilt gaan lenen, want dan wordt in elk geval het extra deel van de nieuwe hypotheek aan de op dat moment geldende regels getoetst.

Het overgangsrecht is ook van toepassing wanneer je verhuist want ook dan mag je de oude hypotheekvorm gewoon meenemen. Let er daarbij wel op dat het overgangsrecht een houdbaarheidsdatum heeft. Wanneer je dit jaar je woning verkoopt moet de passeerdatum uiterlijk eind volgend jaar zijn. Wanneer je niet op tijd bent verlies je het recht op hypotheekrenteaftrek en kun je dus net zo goed voor een andere hypotheekvorm (lineaire of annuïteitenhypotheek) kiezen.

Tegenvallend rendement op de beleggingen

Veel mensen hebben op dit moment te maken met een tegenvallend rendement op hun bestaande beleggingshypotheek. Hoe kom je erachter hoe je zelf ervoor staat? Elk jaar hoor je een overzicht te krijgen waarop je het geschatte eindbedrag ziet staan. Als het goed is kun je daar eenvoudig op aflezen op welk bedrag je aan het eind van de looptijd uit zou komen. Als daaruit blijkt dat je een bepaald bedrag tekort komt voor het volledig aflossen van de leensom, dan heb je een aantal opties:

• De eerste optie is om niets te doen en te hopen dat de beleggingen de schade die ze eerder hebben opgelopen alsnog ruimschoots goed gaan maken.
• Een andere mogelijkheid is je hypotheek over te laten sluiten naar een hypotheekvorm waarbij je wel aflost.
• Tot slot kun je ook maatregelen treffen om op een andere manier de beoogde restschuld op tijd bij elkaar te krijgen.

Welke van deze dingen het beste is om te doen is volledig afhankelijk van je eigen situatie. Alleen een financieel expert zoals een onafhankelijke hypotheekadviseur kan daar voor jou als individuele huiseigenaar zinnige uitspraken over doen.

Kun je een beleggingshypotheek voortijdig beëindigen?

Je kunt een beleggingshypotheek voortijdig beëindigen. Na het opzeggen komt het opgebouwde kapitaal vrij. Over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen, maar wel alleen wanneer je het geld gebruikt om de hypotheek af te lossen. Dat kan aantrekkelijk zijn, maar om te bepalen of het in jouw individuele situatie inderdaad verstandig is zal pas blijken tijdens een onafhankelijk adviesgesprek.

Verhuizen: beleggingshypotheek meenemen?

Wanneer je al een beleggingshypotheek hebt en ongewijzigd (dus met behoud van hypotheekrenteaftrek) mee wilt nemen is dat gewoon mogelijk. Hou er dan wel rekening mee dat zowel de looptijd als het leenbedrag niet mogen wijzigen. Dan moet er namelijk een nieuwe hypotheek worden afgesloten, die dus ook aan de nieuwe regelgeving moet voldoen. Je moet dan – in elk geval voor het extra deel van de hypotheek – een lineaire of annuïteitenhypotheek nemen om voor de gehele hypotheek in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.

Let op : wanneer je een beleggingshypotheek hebt afgesloten voor 1 januari 2011 kan het zijn dat het aflossingsvrije deel kleiner moet worden dan het nu is, omdat de meeste banken sinds die datum nog maar maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij willen financieren. Is jouw aflossingsvrije gedeelte op dit moment groter dan 50%? Dan moet je dus op een groter deel van de lening af gaan lossen.

De huidige hypotheek oversluiten

Je kunt er ook voor kiezen om je beleggingshypotheek tussentijds (of wanneer je verhuist) over te sluiten. Het is vaak het voordeligst om dan te kiezen voor een bankspaarhypotheek, want ook die mag je vanwege de overgangsregeling nog gewoon afsluiten. Bij deze hypotheekvorm profiteer je gewoon nog van de hypotheekrenteaftrek, maar je loopt wel veel minder risico dan wanneer je kapitaal opbouwt door te beleggen. Of het voor jou inderdaad een goed idee is om naar een bankspaarhypotheek over te stappen kan alleen een hypotheekadviseur voor je berekenen.

Heb ik een woekerpolis?

Veel beleggingsverzekeringen die tussen het begin van de jaren ’90 van de vorige eeuw tot ongeveer 2008 zijn afgesloten staan bekend als zogenaamde woekerpolissen. Bij deze financiële constructies werden er dusdanig veel kosten in rekening gebracht bij het beleggen, dat het vrijwel onmogelijk was om een goed rendement te behalen. Deze polissen hebben geleid tot enkele langslepende rechtszaken en claims bij banken en verzekeraars, waar soms een compensatie uit is voortgekomen die echter zelden de werkelijke schade afdekten. Vanwege de vaak nogal schimmig opgezette en dus onduidelijke polissen is het lastig om zelf te checken of je een woekerpolis hebt. Ga voor advies naar een hypotheekadviseur, want die kan precies vertellen hoe de vork in de steel zit en wat je het beste kunt doen.

Dit artikel is geschreven door Dik de Graaf

Fanatiek blogger voor Dik.nl en altijd op zoek naar diepgang. Bijt zich helemaal vast in een onderwerp om alles tot in de puntjes uit te zoeken. Gek op reizen, sporten en lezen.

Website