Wat is de boete voor het oversluiten van je hypotheek?

Wanneer de hypotheekrente lager staat dan de rente van je huidige hypotheek kan het interessant zijn om de hypotheek over te sluiten. Je zet dan de bestaande hypotheek stop en sluit een nieuwe hypotheek af, bijvoorbeeld bij een andere bank. Maar doordat je huidige bank dan rente misloopt moet je wel vrijwel altijd een boete betalen.

Wat deze zogenaamde boeterente precies inhoudt en hoe je die zelf kunt berekenen lees je in dit artikel. Dit is namelijk van een aantal verschillende factoren afhankelijk die in elk situatie weer voor een ander bedrag zal zorgen. En omdat het mede daardoor niet altijd loont om een hypotheek over te sluiten vertellen we je ook alle voor- en nadelen daarvan.

Hoe hoog is de boeterente voor het oversluiten?

De boete die je moet betalen bij het oversluiten van je hypotheek is gelijk aan de rente die je huidige bank misloopt doordat de hypotheek voortijdig afloopt. De hoogte van dat bedrag is afhankelijk van een aantal verschillende factoren, die voor elke hypotheek weer anders zijn.

Er wordt bijvoorbeeld gekeken naar de huidige rente en die van je eigen hypotheek, de resterende looptijd, de totale hypotheeksom en hoeveel er boetevrij mag worden afgelost bij jouw hypotheek. Daardoor kunnen de boetes variëren van enkele honderden euro’s tot wel 15.000 euro of meer.

Dat betekent dus ook dat je nooit kunt zeggen dat het per definitie slim is om bij een lagere rente de hypotheek over te sluiten, dit moet altijd per situatie berekend worden.

Rekenvoorbeeld oversluit boete

Het berekenen van de boete voor het oversluiten van je hypotheek kan een ingewikkelde zaak zijn, maar is tegenwoordig gelukkig wel voor alle banken gelijk. Tot 2017 hanteerden banken allemaal een eigen methode, maar dat is inmiddels gelijk getrokken toen bleek dat consumenten regelmatig teveel betaalden.

Meerdere factoren spelen een rol bij de berekening. Daarom behandelen we hier een rekenvoorbeeld met gefingeerde percentages en bedragen, die hopelijk wel een goed beeld geven van de kosten die je zelf kunt verwachten.

• De totale hypotheeksom bedraagt in dit voorbeeld € 200.000,-.
• Het duurt nog 36 maanden (3 jaar) voor het eind van de rentevastperiode is bereikt.
• De hypotheek is in onze rekensituatie afgesloten bij SNS Bank, waar je vaak maximaal 20 procent van de totale hypotheeksom boetevrij mag aflossen. Dit betekent niet dat je dat deel ook daadwerkelijk eerst in moet lossen, maar dat het boetebedrag niet over dat deel berekend wordt.
• De huidige rente die wordt betaald is 5 procent per jaar
• De actuele hypotheekrente (dus waar een nieuwe hypotheek bij de bestaande bank tegen zou worden afgesloten) is 3 procent per jaar.

Wat is nu de hoogte van de boete in dit voorbeeld? De berekening daarvan gebeurt in vijf stappen:

1. Ten eerste wordt het boetevrije deel van de totale hypotheeksom afgetrokken: 200.000 – (20% van 200.000 = 40.000) = 160.000,-
2. Het verschil tussen de oude en de nieuwe rente is 5 procent – 3 procent = 2 procent per jaar.
3. De bank loopt dat renteverschil van 2 procent gedurende 36 maanden (oftewel 3 jaar) mis: 3 jaar x 2 procent = 6 procent.
4. Er moet dus 6 procent van 160.000,- als boete worden betaald. Dit komt neer op een bedrag van € 6.600,-.
5. Dit bedrag wordt echter eerst nog naar beneden bijgesteld, omdat je het bedrag ineens betaalt en niet in delen. Daar wordt de inflatie als uitgangspunt voor genomen, die op dit moment 2 procent is. Het uiteindelijke boetebedrag wordt daardoor € 6.220,-.

Totale kosten nieuwe hypotheek oversluiten

De totale kosten voor het oversluiten van je hypotheek zijn hoger dan alleen de boete zelf. Je betaalt namelijk ook weer advies- en afsluitkosten voor de nieuwe hypotheek. Op welke kosten moet je dus nog meer rekenen als je een hypotheek wilt oversluiten?

• Taxatiekosten om de actuele waarde van je huis te beoordelen.
• Notariskosten voor het vastleggen van de hypotheekakte.
• Advieskosten en afsluitprovisie.
• Eventueel de kosten voor deelname aan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Je betaalt dus ook weer advieskosten, maar dat heeft wel als voordeel dat je situatie ook uitgebreid bekeken wordt door een financieel expert. Die kan zaken aandragen waar je zelf nog niet aan had gedacht en precies voor je berekenen of oversluiten voor jou überhaupt wel interessant is. Dit hoort bij de zorgplicht die elke bank en financieel adviseur tegenwoordig heeft, waarbij financiële zekerheid van de klant voorop hoort te staan.

Soms betaal je de kosten uit eigen zak, bijvoorbeeld van je spaargeld, maar je mag ze vaak ook gewoon in de hypotheek meefinancieren. Overigens kunnen de kosten in beide gevallen vrijwel geheel van de belastingen worden afgetrokken.

Wanneer hypotheek oversluiten?

Een lagere rente hoeft niet de enige reden te zijn waarom je een hypotheek zou willen oversluiten. Dit kan namelijk, afhankelijk van je persoonlijke situatie, nog meer redenen hebben.

Zo kun je de hypotheek natuurlijk ook meteen aanpassen aan je nieuwe wensen. Wanneer je bijvoorbeeld gaat verbouwen kun je de hypotheek verhogen en dankzij de lagere rente toch ongeveer hetzelfde bedrag blijven betalen.

Daarnaast kun je het moment van oversluiten ook aangrijpen om over te stappen naar een hypotheekvorm waar je meer vertrouwen in hebt. Of eentje die simpelweg aantrekkelijker is geworden doordat er in je persoonlijke situatie wat is veranderd.

Het beste moment om je hypotheek over te sluiten is zonder twijfel bij het aflopen van je rentevaste periode. Dan hoef je namelijk geen boeterente te betalen als je een nieuwe hypotheek afsluit. Wel betaal je alle andere kosten zoals advies- en notariskosten. Soms is bij je oude bank blijven de beste optie. Over de nieuwe rente die daarbij geboden wordt kun je altijd onderhandelen.

Kun je altijd oversluiten?

Het is natuurlijk alleen slim om je hypotheek over te sluiten wanneer je daar op de lange termijn goedkoper mee uit bent. Dat is alleen het geval wanneer de totale rente die je bespaart door het voortijdig oversluiten meer is dan de totale kosten van boeterente plus de overstapkosten.

Ook wanneer het verschil tussen deze twee bedragen erg gering is moet je je afvragen of overstappen wel de moeite waard is. Er gaat namelijk toch altijd flink wat tijd in zitten en brengt vrijwel altijd ook wat stress met zich mee.

Oversluiten is dus niet altijd de beste keus, ook niet als de rente fors lager is. Laat je daarom hoe dan ook wel goed adviseren of oversluiten echt financieel aantrekkelijk voor je is.

Bijzondere situaties

Tot slot zijn er ook nog enkele bijzondere situaties waarin de bovenstaande informatie niet echt opgaat. Zo kun je bij het overlijden van een partner vaak een veel groter bedrag boetevrij aflossen, bijvoorbeeld omdat er geld vrij komt uit een overlijdensrisicoverzekering. Dat betekent vaak ook dat het aanlokkelijker is om meteen over te sluiten.

Soms kun je een aan de hypotheek gekoppelde overlijdensrisicoverzekering opzeggen wanneer je met je totale hypotheeksom onder een bepaald bedrag komt. Dit is een flinke besparing op je maandelijkse woonlasten.

Daarnaast kan er bij een lagere hypotheek vaak ook een lagere risico-opslag worden opgeteld bij de rente, waardoor je extra voordelig uit bent.

Of een van deze aspecten op jouw situatie van toepassing zouden kunnen zijn is iets waar een hypotheekadviseur uitsluitsel over kan geven.

Dit artikel is geschreven door Dik de Graaf

Fanatiek blogger voor Dik.nl en altijd op zoek naar diepgang. Bijt zich helemaal vast in een onderwerp om alles tot in de puntjes uit te zoeken. Gek op reizen, sporten en lezen.

Website