Hoe werkt erfpacht?

Soms krijg je bij het kopen van een woning te maken met erfpacht. Een ‘ouderwets’ begrip, want zelfs de oude Egyptenaren maakten er al gebruik van. Op veel plekken in Nederland is erfpacht allang niet meer aan de orde, maar er zijn nog wel degelijk steden en dorpen waar veel woningen te koop staan die je niet koopt, maar pacht. Hoe werkt dat erfpacht precies en wat zijn de nadelen er precies van? Je ontdekt het in onderstaand artikel!

Wat is erfpacht precies?

Wanneer je een huis koopt, dan koop je in de meeste gevallen de woning en de grond waar de woning op staat. Bij een woning met erfpacht ligt dit anders. Je ‘koopt’ het recht om het stuk grond en de woning te gebruiken. De grond (inclusief de woning) blijft eigendom van de erfpachter, oftewel de eigenaar. Dit kan de gemeente zijn (in Amsterdam is bijvoorbeeld nog steeds 80% van de grond eigendom van de gemeente), maar bijvoorbeeld ook Staatsbosbeheer of een woningcorporatie. In een enkel geval is de eigenaar een particulier en dan spreekt men van particuliere erfpacht.

Dankzij deze constructie kan de erfpachter controle houden over de bebouwing en het gebruik van de grond. Om nog maar even bij Amsterdam te blijven: eind 19de eeuw groeide de bevolking in onze hoofdstad enorm vanwege de Industriële Revolutie. Een logisch gevolg was een stadsuitbreiding. Door het beleid hield de gemeente zeggenschap over wat er precies met de grond gebeurde en sindsdien werd het stadsbeleid dan ook om enkel nog maar grond in erfpacht uit te geven.

Erfpacht en canon

Een term die onlosmakelijk verbonden is met erfpacht is “canon”. Canon is niets meer of minder dan de vergoeding die je betaalt om gebruik te mogen maken van de grond en de woning die op de grond staat. Dit is een jaarlijks terugkerend verhaal. Ieder jaar opnieuw betaal je de canon voor het gebruik van de woning en de grond. Over het algemeen is de canon vastgesteld voor een bepaalde periode. Na het verstrijken van de vooraf opgestelde periode kan de canon worden aangepast en dit gebeurt meestal aan de hand van de dan geldende grondprijzen. Indirect betekent dit automatisch dat dit een negatief gevolg kan hebben voor je vaste lasten. Grond is namelijk – zeker in Nederland – schaars, waardoor de prijs wordt opgedreven.

Een woning met erfpacht kopen zorgt dan ook relatief vaak voor problemen met de hypotheekverstrekker. Een bank (of een andere kredietverstrekker) is eerder bereid om je een lening te verschaffen als op voorhand duidelijk is welke kosten je qua vaste woonlasten gaat maken. Bij erfpacht is dit niet altijd even duidelijk waardoor de hypotheekverstrekker zich tweemaal achter de oren zal krabben om uiteindelijk groen licht te geven rondom het bedrag dat je wilt lenen. Bovendien is er ook nog altijd de mogelijkheid dat het erfpachtrecht eindigt op een vooraf bepaalde datum. Het is dan maar de vraag of het recht wordt verlengd en welke voorwaarden daarbij gelden. Wederom een zaakje waarbij een hypotheekverstrekker in het duister tast en dus niet bepaald zal staan te springen om jou een hypotheek te verschaffen.

Voor- en nadelen van erfpacht

Een aantal nadelen hebben we hierboven min of meer al laten doorschemeren. Het grootste nadeel van een woning kopen met erfpacht is onzekerheid en de consequenties die daar aan verbonden zijn. Hypotheekverstrekkers houden nu eenmaal van zekerheid en als het voor hen niet zeker is dat ze het uitgeleende geld terugkrijgen, dan zijn ze doorgaans zeer terughoudend met het verstrekken van de lening. Over het algemeen wordt de erfpachtcanon voor 49 of 99 jaar vastgesteld, maar dit kan ook korter zijn. Stel dat je net een woning met erfpacht wilt kopen waarbij de canon binnenkort afloopt, dan is het simpelweg koffiedik kijken wat je maandelijkse lasten zullen zijn (indien het erfpachtrecht überhaupt verlengd wordt natuurlijk) als de nieuwe voorwaarden worden opgesteld. Als leek is het moeilijk te bepalen wat de waarde is van grond. In de regel betaal je ongeveer 5% van de grondwaarde aan erfpachtcanon. Als blijkt dat in jouw gemeente de grondprijzen waanzinnig zijn gestegen, dan kun je ervan uit gaan dat de canon die je moet gaan betalen in de toekomst ook aanzienlijk omhoog gaat. Tevens word je – mits je de erfpacht afkoopt onder bepaalde voorwaarden – nooit eigenaar van de grond en bouw je dus ook geen vermogen op over de grond. Stijgt de waarde van de grond? Dan profiteer je daar helaas niet van mee.

Tegenover dit alles staat dat de woningprijs van een woning met erfpacht beduidend lager is dan een woning op eigen grond. Je betaalt tenslotte niet voor de grond waar de woning op staat. Dit kan interessant zijn als je specifiek op een bepaalde locatie een huis wilt kopen (denk weer even aan hartje hoofdstad), maar dat het huizenaanbod momenteel niet in je straatje valt en/of als de hypotheek die je kunt krijgen onvoldoende is om een huis te bemachtigen op de locatie van je voorkeur. Een huis dat op eigen grond staat en 250.000 euro kost kan zonder grond zomaar 190.000 euro kosten en op die manier dus plots wél binnen handbereik zijn. Bovendien is de erfpachtcanon die je betaalt voor het gebruik van de grond fiscaal aftrekbaar bij de belastingdienst. Je kunt deze bij je belastingaangifte aftrekken van je belastbaar inkomen en hebt dus hetzelfde fiscale voordeel als wanneer je een hogere hypotheek afsluit en meer hypotheekrente kunt aftrekken.

Erfpacht afkopen

Zoals gezegd is er een mogelijkheid om de erfpacht af te kopen. Dit kan op verschillende manieren, maar is wel geheel afhankelijk van de erfpachter in kwestie. In sommige gevallen is het namelijk NIET mogelijk om de erfpacht af te kopen. Denk dan aan een particuliere erfpachter die niet bereid is om de grond te verkopen of in het geval van de gemeente Amsterdam waarbij de grond waarschijnlijk NOOIT ten volle eigendom zal komen van de bewoner van een woning met erfpacht. In de regel zijn er drie manieren om de erfpacht af te kopen:

• Erfpacht tijdelijk afkopen
• Eeuwigdurende erfpacht
• Erfpachtrecht omzetten naar volle eigendom

Erfpachtrecht tijdelijk afkopen

Zoals eerder gesteld wordt de canon voor langere periode vastgelegd. Loopt de vooraf opgestelde periode af, dan wordt de hoogte van de canon opnieuw bepaald en ben je in veel gevallen direct een stuk duurder uit qua vaste lasten. Dit is op te vangen door het erfpachtrecht tijdelijk af te kopen. Je hebt soms de mogelijkheid om de canon voor 25 of 50 jaar vast te zetten zodat je gedurende de tijd dat je in de woning verblijft niet plots voor onverwachte hoge kosten komt te staan. Blijf je toch langer dan 25 of 50 jaar in de woning, dan wordt na die periode alsnog opnieuw de hoogte van de canon vastgesteld.

Eeuwigdurende erfpacht

Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de waarde van de grond in één keer afbetaald. Je betaalt als erfpachter in de toekomst geen canon meer en kunt dus ook niet meer voor een onverwachte verhoging van de canon komen te staan. Zoals het woord doet vermoeden geldt deze overeenkomst ‘eeuwig’, maar je wordt alsnog geen volledig eigenaar van de grond waar de woning op staat. Je bent echter wel de rest van je leven verzekerd van vaste maandelijkse woonlasten.

Erfpachtrecht omzetten naar volle eigendom

Soms heb je de mogelijkheid om volledig eigenaar te worden van de woning en de grond waar de woning op staat. Je zult dan wel de erfpachtcanon eeuwig moeten afkopen indien dit nog niet het geval is. Hierbij gaat het overigens vrijwel altijd om een grondgebonden woning die bereikbaar is vanaf straatniveau zoals een hoekwoning, tussenwoning of twee-onder-een-kapwoning. Een appartement waar erfpachtrecht op heerst is in de regel niet om te zetten naar volledig eigendom.

Woning met erfpachtrecht kopen slim?

In principe zou je hier als weldenkend mens direct nee op antwoorden, want waarom zou je kiezen voor een woning met grond die niet jouw eigendom wordt én ook nog eens onzeker is als het om vaste woonlasten gaat? Het rond krijgen van een hypotheek voor een woning met erfpachtrecht is daarnaast ook nog eens een knap lastig verhaal. De kans dat je de woning kunt bemachtigen is dus sowieso nog maar de vraag. Maar wat als je in hartje Amsterdam, Utrecht of Den Haag wilt wonen en maar geen betaalbaar huis op Funda voorbij ziet komen? Dan is een woning met erfpachtrecht misschien wél een goede optie en sterker nog: in sommige gevallen ontkom je er niet aan omdat de gemeente de grond waar de woning op staat nooit onder een andere vorm zal uitgeven dan met erfpachtrecht.

Dit artikel is geschreven door Tony Wassenaar

In 2018 gooide Tony het roer om. Hij leverde de sleutels van zijn appartement in Rotterdam in, verkocht al z’n overbodige spullen en vertrok met zijn omgebouwde Volkswagen camperbus om als digitale nomade de wereld te ontdekken. Sindsdien schrijft hij onderweg artikelen voor onder andere Dik.nl.