Wat is een familiehypotheek? Voordelen en nadelen

Wanneer het lastig is om een hypotheek te krijgen bij een bank kiezen steeds meer mensen voor een familiehypotheek. Dat is een hypotheek waarbij kinderen geld lenen van hun ouders zodat ze een huis kunnen kopen. Dat kan financieel aantrekkelijk zijn voor zowel de ouders als de kinderen. Maar in veel gevallen is het ook simpelweg de enige manier om aan een hypotheek te komen en dus een huis te kunnen kopen.

Als je een familiehypotheek overweegt is het heel belangrijk om hier even goed voor te gaan zitten. Er zijn namelijk nogal wat aspecten waarmee je rekening moet houden. Het belangrijkste daarvan is de hypotheekrente die je kiest, want ook over een lening bij je ouders moet rente betaald worden. Wanneer je dat goed doet kun je er echter financieel een stuk beter van worden dan wanneer je eenzelfde hypotheek bij een bank afsluit. Hoe je daar zelf voor zorgt lees je in dit artikel.

Hoe werkt een familiehypotheek?

Bij een familiehypotheek vervullen de ouders de rol van bank. Wanneer zij genoeg geld op hun bankrekening hebben staan kunnen ze dit aan hun kinderen uitlenen zodat die een huis kunnen kopen wanneer dat anders niet zou lukken of wanneer ze bijvoorbeeld niet het gehele bedrag kunnen lenen. Het is wel een voorwaarde dat de ouders voldoende kapitaalkrachtig zijn om een groot bedrag uit te kunnen lenen.

Wanneer je een familiehypotheek af wilt sluiten dan zet je dit altijd goed op papier. De veiligste optie is om een notaris in de hand te nemen die de familiehypotheken aanverwante constructies als specialisme heeft. Met een notariële akte sta je namelijk altijd sterker dan wanneer je zelf alles zwart op wit hebt gezet. Toch regelen de meeste mensen het zonder tussenkomst van een notaris en ook dat is prima mogelijk. Verderop in dit artikel vertellen we je wat je dan allemaal moet noteren en welke bewijsstukken je moet vastleggen.

Waarom dit vastleggen zo belangrijk is blijkt wel wanneer we het over de Belastingdienst gaan hebben. Maar ook voor eventuele andere broers of zussen is het handig om alles op papier te hebben mocht er op enig moment onenigheid ontstaan. Wanneer het om geld gaat ligt dat risico helaas ook binnen de beste families altijd op de loer.

De voordelen van een familiebank

Wanneer het afsluiten van een familiehypotheek niet zoveel voordelen had zouden natuurlijk niet steeds meer mensen voor deze constructie kiezen. Daarom zetten we hier alvast de belangrijkste van die voordelen op een rijtje:

• Zowel de ouders als de kinderen kunnen er financieel beter van worden wanneer de hypotheek goed wordt opgezet.
• Rente die je betaalt aan je ouders blijft binnen de familie en komt dus niet ten goede aan de winst van een grote
• Wanneer je de hypotheek aanmeldt bij de Belastingdienst, de juiste rente hanteert en de lening in maximaal 30 jaar aflost kun je de betaalde rente gewoon aftrekken van de inkomstenbelasting.
• Wanneer de ouders hun kinderen financieel nog een extra zetje in de rug willen geven kunnen ze de rente ook weer aan hun kinderen schenken, zolang dat bedrag tenminste onder de schenkvrijstelling van 5363 euro blijft. Let op: deze bedragen nooit met elkaar verrekenen maar gewoon naar elkaar overmaken!
• Je kunt een familiebank ook opzetten om slechts een deel van de hypotheek te bekostigen. Zo kom je makkelijker aan een hypotheek.
• Er komt tot slot (als het goed is) veel minder stress bij kijken omdat beide partijen evenveel belang hebben bij het door laten gaan van de hypotheek. Je hoeft bijvoorbeeld niet te worden goedgekeurd door je ouders en hebt ook de tijdsplanning veel meer zelf in de hand.

De nadelen van een familiehypotheek

Wanneer je een hypotheek afsluit bij je ouders en dat goed regelt zijn de voordelen van deze hypotheek groter dan de nadelen. Maar ook die nadelen zijn er natuurlijk wel degelijk, daarom zetten we die hier ook voor je op een rijtje:

• Je moet best wel veel zelf regelen en jezelf nog beter inlezen dan wanneer je door een hypotheekadviseur door alle stappen heen wordt geleid.
• Alles moet echt goed doordacht worden berekend en op papier vastgelegd om te zorgen dat je geen problemen krijgt met de fiscus.
• Het kan voor scheve ogen zorgen binnen de familie. Zelfs als alles nog koek en ei is als de hypotheek wordt aangegaan kunnen er tijdens de lange looptijd veel dingen gebeuren die alsnog voor onvrede kunnen zorgen.
• Ouders gunnen hun kinderen natuurlijk het beste, en dus ook het droomhuis dat die op het oog hebben. Daardoor kan de verleiding ontstaan om een familiehypotheek op poten te zetten die financieel niet 100% verantwoord is. Vraag je dus altijd af of het echt voor beide partijen de beste keus is voor je eraan begint.

Wat is een zakelijke lening of een zakelijke rente?

Bij een familiehypotheek komen al snel de termen zakelijke rente en zakelijke lening om de hoek kijken. Dat heeft niets te maken met lenen voor je nieuwe bedrijfje, maar met de rente die je betaalt voor de hypotheek bij je ouders. Die mag niet teveel afwijken van de normale rente die je voor een vergelijkbare hypotheek bij de bank zou moeten betalen. Ook moeten er gelijksoortige voorwaarden worden gehanteerd als bij een normale hypotheek. Alleen wanneer de Belastingdienst het met je eens is dat de familiehypotheek een zakelijke lening betreft mag je genieten van de bijbehorende belastingvoordelen.

Het bepalen van de hypotheekrente

Hoe bepaal je nu zelf het rentepercentage dat over de familiehypotheek betaald moet worden? Moet die gelijk zijn aan wat banken in rekening brengen, is een lagere rente toch voordeliger of ben je met een hogere rente juist beter af?

Veel mensen denken nog altijd dat een lening bij je ouders als voordeel heeft dat je weinig of zelfs geen rente hoeft te betalen, maar in de praktijk is dat juist helemaal niet het geval. Ten eerste mag je de rente die je betaalt over een familiehypotheek (mits die aan alle voorwaarden voldoet) aftrekken van de inkomstenbelasting en ten tweede kan de Belastingdienst de niet betaalde rente zelfs als een schenking zien, waardoor je er alsnog belasting over moet betalen. Daarom moet je dus nooit te ver onder de huidige marktrente gaan zitten.

Omdat je de rente zoals gezegd mag aftrekken van de inkomstenbelasting zou je ook kunnen denken dat het aanlokkelijk is om juist meer rente te rekenen dan de banken. Dat is in principe ook zo, maar daarom wordt ook hier een maximum gesteld aan het verschil. Dit heeft als bijkomend voordeel dat de ouders tot een bedrag van 5363 euro de rente weer onbelast mogen terug schenken aan de kinderen.

In de praktijk betekent dit dat de rente 25% naar boven of beneden af mag wijken van de hypotheekrente die banken hanteren op het moment dat je de familiehypotheek afsluit. Die rentestanden van banken vind je bijvoorbeeld online. Let dan wel op dat het om dezelfde hypotheekvorm en gelijksoortige voorwaarden gaat. Reken voor verschillende rentes door hoe het financiële plaatje eruit komt te zien voor jouw situatie en bepaal dan in goed overleg de rente die voor de familiehypotheek gehanteerd zal worden.

Heel belangrijk: maak ook een afdruk van de pagina waarop je de rente(s) hebt gevonden zodat je altijd bewijs hebt tegenover de Belastingdienst dat je het door jullie vastgestelde rentepercentage goed kunt onderbouwen.

Tips voor familiehypotheken

Je merkt het, er zitten nog aardig wat haken en ogen aan het opzetten van een familiebank. Daarom hebben we tot slot nog drie tips voor je die belangrijk zijn om in het oog te houden.

Tip 1: Vergeet niet een glijclausule

Natuurlijk stel je de rente vast op een verantwoordelijke manier, maar soms kan de Belastingdienst alsnog vinden dat die te hoog of te laag is geweest. Je loopt dan risico dat je het gehele rentebedrag niet mag aftrekken van de belasting. Daarom doe je er altijd verstandig aan om in de overeenkomst voor een familiehypotheek de zogenaamde glijclausule op te nemen. Daarmee geef je aan dat in zo’n situatie de overeenkomst alsnog aangepast zal worden. Het bedrag tot aan het door de Belastingdienst wel geaccepteerde rentepercentage mag je dan gewoon aftrekken, alleen het deel daar bovenop niet.

Tip 2: Betaal de aflossingen op tijd

Wanneer je geld hebt geleend van je ouders voelt dat voor veel mensen toch net iets anders dan het moeten terugbetalen aan de bank. Waak er wel voor dat je niet achterop raakt met de aflossingen op de familiehypotheek. Dat heeft als reden dat je anders namelijk niet de rente af mag trekken van de belastingen. Ouders doen hun kinderen dus niet echt een plezier door de aflossingen tijdelijk op te schorten, laat dit echt alleen een uiterste redmiddel zijn wanneer de kinderen in zwaar weer terechtkomen.

Tip 3: Verreken de rente niet meteen met de eventuele schenking

We noemden het al even kort, maar het is belangrijk genoeg om het ook als aparte tip nog even uitgebreid te melden. Als de ouders de betaalde rente (deels) weer terug schenken aan de kinderen moet dit nooit direct met elkaar verrekend worden! De Belastingdienst eist namelijk dat beide zaken gescheiden blijven van elkaar. De kinderen maken dus eerst gewoon rente plus aflossing over naar hun ouders, waarna die het deel van de rente dat weer terug willen geven ook apart overmaken.

Natuurlijk zijn er nog meer zaken die meespelen dus het is niet zo gek als je het overzicht al snel kwijt bent. Dan is een gesprek met een onafhankelijk adviseur nog altijd de beste keus.

Dit artikel is geschreven door Dik de Graaf

Fanatiek blogger voor Dik.nl en altijd op zoek naar diepgang. Bijt zich helemaal vast in een onderwerp om alles tot in de puntjes uit te zoeken. Gek op reizen, sporten en lezen.

Website