Hoe werkt een garantstelling bij het afsluiten van een hypotheek?

Een garantstelling is een constructie die tot 2013 veel werd gebruikt om makkelijker een hypotheek af te kunnen sluiten. Bij een garantstelling stonden ouders voor het volledige bedrag van de hypotheek garant voor hun kinderen. Wanneer die de lasten niet meer konden dragen werden de ouders daar door de bank dus op aangesproken. De bank kon naar eigen inzicht zelfs besluiten om het gehele bedrag van de hypotheek ineens op te eisen.

Wanneer je als starter op de woningmarkt in het geheel nog niet in staat was om een hypotheek te krijgen, bijvoorbeeld omdat je nog te weinig inkomen had, kon je met een garantstelling van je ouders bij de meeste banken toch gewoon een hypotheek krijgen.

Daarnaast kon je met een garantstelling van je ouders ook een hogere hypotheek afsluiten dan je alleen op basis van je eigen inkomen zou kunnen. Op die manier kon je droomhuis toch binnen de mogelijkheden komen te liggen. Mits zowel jij als je ouders aan alle voorwaarden voldeden uiteraard.

Toen in 2013 de regels voor het verkrijgen van een hypotheek aanzienlijk werden aangescherpt kwam de garantstelling voor hypotheken zo goed als te vervallen. Maar dat betekent niet dat ouders hun kinderen tegenwoordig in het geheel niet meer kunnen helpen bij het kopen van een huis. Sterker nog, maar liefst 7 op de 10 ouders springen tegenwoordig in meer of mindere mate financieel bij om hun kinderen in staat te stellen een huis te kunnen kopen.

In dit artikel bespreken we hoe de garantstelling voorheen in elkaar stak en welke alternatieven je hier tegenwoordig nog voor hebt.

Voorwaarden voor een garantstelling

Natuurlijk was het afgeven van een hypotheek op basis van een garantstelling ook voor 2013 gewoon aan strenge regels en voorwaarden gebonden. De belangrijkste daarvan sommen we hier in het kort nog even op:

• De hypotheekverstrekker moest er vertrouwen in hebben dat je inkomen op termijn genoeg zou stijgen om zelfstandig de lasten van de hypotheek te kunnen dragen. Dit werd in elk individueel geval apart beoordeeld, waarbij door de meeste hypotheekverstrekkers een periode van 10 jaar werd genomen.
• De ouders moesten in staat zijn zowel hun eigen vaste lasten als die van de volledige hypotheek van hun kind te kunnen betalen, zonder in de problemen te komen.
• Zowel de kredietwaardigheid van de kinderen als van de ouders werden getoetst bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel en je moest daar uiteraard als kredietwaardig te boek staan.

Daarnaast hanteerden veel banken ook nog aanvullende eigen voorwaarden zoals de relatie tussen de persoon die garant stond en de huiskoper zelf. Soms was alleen de relatie ouder-kind toegestaan, maar sommige banken lieten ook andere familieleden zoals ooms, tantes of grootouders van de constructie gebruikmaken.

Geen Nationale Hypotheek Garantie mogelijk

Wanneer een hypotheek tot stand kwam doordat er een garantstelling werd gebruikt was het niet mogelijk om gebruik te maken van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG is een garantieconstructie die als een soort verzekering fungeert voor huiseigenaren. Die hebben de garantie dat een eventuele restschuld kwijtgescholden zal worden wanneer ze hun huis noodgedwongen tegen een lager bedrag moeten verkopen dan nodig is om de nog openstaande hypotheek in te lossen. De restschuld werd bij het gebruiken van een garantstelling dus altijd direct op de ouders verhaald.

De garantstelling opheffen

Wanneer het inkomen van het kind genoeg is toegenomen komt er een moment dat er genoeg verdiend wordt om elke maand zelfstandig de hypotheek te kunnen afbetalen. De garantstelling laten opheffen, en dus de namen van de ouders van de hypotheekakte te laten verwijderen, is belangrijk voor de ouders zodat ze geen onnodig risico meer lopen.

Omdat er nog steeds hypotheken van voor 2013 lopen met een garantstelling erop gebeurt dit opheffen ook nu nog steeds. Wil je de garantstelling van je lopende hypotheek laten opheffen, dan kan dat met een gezamenlijk verzoek bij de hypotheekverstrekker. Natuurlijk moeten er dan weer gegevens worden ingeleverd over het inkomen en de uitgaven, waarmee er een nieuwe berekening wordt gemaakt.

Als uit die berekening komt dat het kind inderdaad zelfstandig voor de hypotheek kan opdraaien zal de hypotheekverstrekker de garantstelling opheffen. Vanaf dat moment kunnen de ouders dus niet meer verantwoordelijk worden gehouden voor achterstallige betalingen van hun kind. Die draait er dan helemaal zelf voor op als hij of zij in een later stadium toch in gebreke blijft.

Alternatieven voor een garantstelling

Een garantstelling was voorheen een prima manier om een hypotheek te verkrijgen in situaties waarin dat anders niet zou lukken. Sinds het afschaffen van deze vorm van financiering zijn er echter nog steeds enkele prima manieren om als (groot-)ouders je kinderen te helpen bij het kopen van hun eerste huis. In het vervolg van dit artikel bespreken we uitgebreid die verschillende manieren, inclusief alle voor- en nadelen.

Alternatief 1: Belastingvrije schenking van de ouders

Wanneer jij of je partner tussen de 18 en 40 jaar oud zijn en de (schoon-)ouders over veel spaargeld beschikken kan het een mogelijkheid zijn om een groot bedrag belastingvrij te schenken. Dat mag alleen als het geld wordt besteed aan het kopen van een huis. Door dat grote bedrag kan de hypotheek aanzienlijk worden verlaagd en kun je wellicht toch nog je droomhuis kopen. Ook kun je eventueel een groter huis kopen.

Het bedrag wat maximaal belastingvrij geschonken mag worden wordt elk belastingjaar opnieuw vastgesteld. In 2019 ligt het bedrag op € 100.800,- waarvan de eerste € 25.731,- vrij besteed mogen worden. Het restant moet worden uitgegeven aan een studie, om restschulden af te lossen of om kosten van een woning zoals de aankoop, het onderhoud of een verbouwing te financieren.

Alternatief 2: Onderhands geld lenen bij ouders of andere familieleden

In plaats van een schenking kan er ook geld geleend worden door de kinderen bij hun ouders of een ander familielid. Dit mag alleen in de vorm van een onderhandse lening, die aan alle gangbare voorwaarden voor leningen moeten voldoen. Zo moet je bijvoorbeeld een marktconform rentepercentage hanteren. De rente die je daardoor betaalt mag je echter wel aftrekken voor de inkomstenbelastingen in box 1 waardoor je dus geen financieel voordeel misloopt.

Lenen van familie is natuurlijk een risico. Daarom is het net zo belangrijk als anders om alles goed op papier te zetten, het liefst bij een notaris. Dat voorkomt onenigheid   wanneer er op termijn iets niet goed gaat. Ook zorg je er zo voor dat je geen geld laat liggen of door een eigen fout met een financiële strop wordt geconfronteerd. Lees je van tevoren dus goed in, bijvoorbeeld op de website van de Belastingdienst, of laat je adviseren.

Let wel op dat je door geld te lenen bij je ouders geen hogere hypotheek zult kunnen krijgen. De bank brengt het geld wat je elke maand aan je ouders moet terugbetalen namelijk in mindering op het maandbedrag wat je aan hen kunt overmaken. Wil je dus een groter of duurder huis, dan ben je aangewezen op de schenking of een van de andere alternatieven.

Alternatief 3: Ouders kopen en kinderen huren

Een andere mogelijkheid is dat de ouders zelf het huis kopen en ook volledig eigenaar worden, om daarna het huis te verhuren aan hun kind. Omdat het huis dan als tweede huis van de ouders wordt gezien kunnen ze de hypotheekrente niet aftrekken van de inkomstenbelasting. Ook moet er vermogensrendementsheffing worden betaald. Deze optie lijkt op het eerste gezicht dus nadelig, want het klinkt financieel minder aantrekkelijk voor de ouders.

Toch zijn er een aantal voordelen van dit alternatief waardoor het toch het overwegen waard is, vooral wanneer de kinderen een laag inkomen hebben. Dan kunnen ze namelijk zelf weinig lenen en dus ook ook maar weinig hypotheekrente aftrekken. Maar dan komen ze juist wel weer in aanmerking voor huurtoeslag. Bovendien kunnen de ouders (een deel van) de betaalde huur via een bepaalde constructie, die overigens geheel legaal is, schenken aan hun kind.

Alternatief 4: Samen met je ouders een huis kopen

In uitzonderlijke gevallen kan er ook voor gekozen worden om als ouders en kinderen samen een huis te kopen. In dat geval worden de ouders niet alleen hoofdelijk aansprakelijk voor het geleende bedrag, maar ook mede-eigenaar van het huis. Dit in tegenstelling tot de hypotheek met garantstelling, waarbij de ouders alleen op de hypotheek staan en niet op de koopakte.

Ook dit alternatief pakt financieel minder goed uit voor de ouders. Doordat het voor hen niet hun primaire woning is kan de hypotheekrente wederom niet van de inkomstenbelasting worden afgetrokken. Bovendien vindt er wederom vermogensrendementsheffing plaats. Kortom, wie zijn kinderen wil helpen met het kopen van een huis kiest vaak het beste voor de belastingvrije schenking of voor de koop en verhuur constructie.

Alternatief 5: De generatiehypotheek

De garantstelling bij hypotheken is bezig aan een nieuwe opmars, maar dan in een speciale soort hypotheek die door veel banken de generatiehypotheek wordt genoemd. Deze hypotheek heeft veel van dezelfde kenmerken als een hypotheek met garantstelling. De hypotheekvorm die kan worden gekozen is echter vrij beperkt bij een generatiehypotheek, zo kun je bijvoorbeeld kiezen voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.

Net zoals bij een hypotheek met garantstelling kunnen de ouders of grootouders bij een generatiehypotheek hoofdelijk aansprakelijk worden voor de hele hypotheeksom. Er is echter ook een borgstelling mogelijk, waarbij de ouders alleen aansprakelijk kunnen worden gesteld voor het gedeelte dat de kinderen extra kunnen lenen. De borgstelling biedt daardoor de meeste zekerheid voor de ouders. Niet elke bank biedt de generatiehypotheek aan.

Welk alternatief is de beste keus?

Zoals je ziet zijn er ondanks het afschaffen van de garantstelling voor hypotheken nog altijd veel manieren waarop ouders hun kinderen kunnen helpen met het kopen van hun eerste huis. Het is echter wel zo dat je daar tegenwoordig zelf veel informatie over moet opzoeken en precies weet wat er van je gevraagd wordt. Het wordt immers niet meer automatisch door de bank in een vaste vorm gegoten. Ook is het natuurlijk heel belangrijk om de verschillende alternatieven goed tegen elkaar af te wegen en voor je eigen situatie door te rekenen.

Daarnaast is het voor de financieel meest aantrekkelijke alternatieven vrijwel altijd nodig dat de ouders over een flinke soms spaargeld beschikken. Aan de andere kant is de rente momenteel laag en levert spaargeld dus weinig tot niets op. Veel ouders redeneren dan ook terecht dat ze er beter wat goeds mee kunnen doen voor hun kinderen dan het op de spaarrekening te houden. Het kan op die manier met een aantrekkende huizenmarkt zelfs een veel betere investering zijn.

Dit artikel is geschreven door Dik de Graaf

Fanatiek blogger voor Dik.nl en altijd op zoek naar diepgang. Bijt zich helemaal vast in een onderwerp om alles tot in de puntjes uit te zoeken. Gek op reizen, sporten en lezen.

Website