Waar let je op als je een huis koopt om te verhuren?

De tijd dat je geld zet op de bank om te sparen is steeds vaker ingeruild voor een andere methode om een effectieve cashflow te genereren. Het kopen van een huis om het te verhuren, oftewel het beleggen in een huis om te verhuren heeft inmiddels al veel mensen financiële zekerheid opgeleverd. Meer en meer woningen worden verkocht om te verhuren door particuliere beleggers. Alleen waar moet je nu allemaal rekening mee houden? Eén ding is zeker, het verhuren van een gekocht huis is zeker niet slapend rijk worden. Lees hieronder waar je op moet letten bij het kopen en verhuren van een woning.

Financiering

Bij het kopen van een huis om te verhuren is logischerwijs financiering nodig. Om een pand waarin je belegt te kunnen financieren is het handig om te weten dat je als belegger voor een deel eigen geld nodig hebt. De norm in de vastgoedwereld ligt rond 20 tot 30 % van het aankoopbedrag van het huis. Stel je koopt een huis van € 200.000,- dan heb je €40-60.000,- euro aan eigen kapitaal nodig. De rest van het kapitaal kun je laten financieren door een andere geldverstrekker. Banken zijn hierin terughoudend en verstrekken vaak geen leningen voor het kopen van een huis dat vervolgens verhuurd wordt. Het huis kan hierdoor namelijk minder waard worden. Wanneer je begint met het verhuren van een pand dan is het raadzaam goed te kijken naar de totale kosten en baten van het pand. De beste situatie is om de verhuurinkomsten minimaal 25% hoger zijn dan je totale maandelijkse lasten.

Koopovereenkomst

Een huis dat je koopt om te verhuren heeft net als een ‘gewoon koophuis’ een koopovereenkomst. Deze lijkt deels op een normale koopovereenkomst, maar verschilt wel degelijk op een aantal vlakken. Zo kun je de verkoper na de aankoop van een pand bijna nooit aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken. De verkoper zal namelijk aangeven dat hij niet op de hoogte is van gebreken, omdat deze niet in het huis heeft gewoond. Wil je toch op een wettelijke manier van het pand afkomen? Laat dan vooraf een bouwkundig rapport opmaken en neem een ontbindende voorwaarde op in het koopcontract.

Het juiste pand kiezen

Nadat je je eigen businesscase hebt gemaakt heb je de juiste gekozen voor het oriëntatieproces voor een huis of pand. Zodra je weet wat je financiële mogelijkheden zijn kun je gericht gaan zoeken en kun je gericht je slag slaan als je een geschikt pand tegenkomt. Hieronder volgen een aantal punten waar je op moet letten bij het vinden van het juiste huis.

Locatie

Een voor de hand liggend punt om op te letten, maar de locatie van het gekochte of nog te kopen huis is ontzettend belangrijk. Je wilt als verhuurder én huurder beide tevreden zijn en de kans op wederzijdse tevredenheid is groter als je een locatie kiest met weinig geluidsoverlast, criminaliteit en andere calamiteiten. Kijk of de locatie dichtbij andere voorzieningen zit en of er veel andere woningen worden verhuurd.

Drie soorten huizen

Voor het kopen van een huis om te verhuren zijn drie soorten huizen mogelijk:
Eén: Je koopt een nieuw huis om te verhuren. Het voordeel is dat het splinternieuw is dus beter kan het bijna niet worden. Daarentegen kan de aankoopprijs wel hoger uitvallen dan bij een ouder huis.

Twee: De twee optie is een gerenoveerd huis te kopen en te verhuren. Het pluspunt bij een opgeknapt huis is dat je de komende jaren geen renovatiestress meer hebt, een lagere prijs betaalt en je recht hebt op bepaalde subsidies. Nadeel is dat je een renoveerfirma kan kiezen met een slechte reputatie, waarvan je op voorhand niet van de slechte reputatie op de hoogte was. De inrichting gebeurt ook door de bouwfirma zelf, dus hier heb je geen invloed meer op.

Drie: Je koopt een nog te renoveren huis. Let op dat je niet een totaal vervallen huis koopt, maar een huis zoekt in de categorie die nog te renoveren is, want hierbij is het mogelijk om een scherpe prijs te betalen. Bovendien kun je je eigen gang gaan als je gek bent op klussen. Nadelen zijn de stress en impact op je privéleven tijdens een renovatie. Ook kan het zijn dat je geen direct rendement hebt als er zich een vertraging voordoet tijdens de vernieuwing.

Tip: schakel een verhuurmakelaar in

Zoek en schakel een makelaar in die als hoofdactiviteit ‘verhuur’ heeft en als nevenactiviteit de verkoop van woningen. Een verhuurmakelaar heeft door eigen kennis van de markt een voorsprong vergeleken met een reguliere makelaar. Vraag de desbetreffende makelaar hoeveel trajecten hij of zij per jaar doet (5 tot 10 aankooptrajecten per jaar is een goede norm) en of de huurders ook gescreend worden. Een professionele verhuurmakelaar heeft doorgaans toegang tot dit soort informatie via bijvoorbeeld huurcheck.nl.

Wat je moet weten bij het verhuren van een pand

Wanneer je een huis of pand koopt, dan komt het verhuurproces ook om de hoek kijken. Hierbij zijn een aantal aspecten van belang om extra aandacht aan te geven.

Woningwaarderingsstelsel

Dit stelsel biedt een richting om de huurinkomsten te bepalen door te kijken naar de afmetingen en voorzieningen binnen een woning. Het woningwaarderingsstelsel kan uitwijzen of je bent gebonden aan een maximaal wat je kan vragen voor de huur aan de huurder. Wanneer je als verhuurder toch besluit om voor een hogere prijs te gaan verhuren dan kan de huurder naar de Huurcommissie gaan om toch een lagere huur af te dwingen. Let hier goed op, want het bepaald of je wel of niet vastzit aan een maximale verhuurprijs.

Huurwoning aantrekkelijk maken

Een eerste indruk is ook bij een huurwoning erg belangrijk. Om een goede impressie te maken op de (potentiële) huurders is het raadzaam om goed op de presentatie van het huis te letten. Ligt de tuin er goed bij? Werken de voorzieningen, zoals water en elektriciteit? Plaats jezelf goed in de kandidaten voor de woning!

Huurwoning promoten

Op welke doelgroep richt je de woning? Op studenten, of aan gepensioneerden? Misschien zelfs een expat die op projectbasis vanuit zijn land van herkomst voor een bepaalde periode in Nederland komt wonen en werken. Wanneer je de doelgroep voor ogen hebt kun je gericht je promotiekanalen kiezen. Het is ook mogelijk om hiervoor een makelaar in te schakelen, zodat het sneller en professioneler gaat en je verlost bent van een zorg extra.

Zelf huurprijs bepalen

Dit is mogelijk wanneer de woning qua afmetingen en voorzieningen boven de normen van het woningwaarderingsstelsel vallen.

Je huurders

De huurders van het pand zijn uiteindelijk de mensen die zorgen voor de cashflow van jouw inkomsten. Hierin zijn twee punten van belang om te weten en op te letten. Eén: Een huurder geniet bescherming van de wet. Als verhuurder zijn er weinig mogelijkheden om de overeenkomst op te zeggen en de prijs te verhogen. Zorg ervoor als verhuurder dat je vooraf een huurprijs overeenkomt die volgens de markt is en breng verbeteringen aan in je woning naarmate de jaren vorderen. Twee: Ken de situatie van je huurder. Het is belangrijk om het pand aantrekkelijk te houden voor de lange termijn en dat houdt in dat je om de paar jaar de mogelijkheid hebt om nieuwe mensen te verwelkomen. Bij jonge stellen kun je verwachten dat ze na een aantal jaar toe zullen zijn aan een eigen huis. Hierdoor is je pand weer leeg en kun je opnieuw een prijs bepalen of eventueel het pand verkopen.

Huurovereenkomst

In een huurovereenkomst zet je alle voorwaarden op papier voor de huurder. Let erop dat je hierin nauwkeurig bent en dat dit in goed overleg gebeurt met de huurder. In een dergelijke overeenkomst komen onder andere de totale tijdsduur, de huurprijs, wanneer de verbintenis eventueel kan worden verbroken en andere verplichtingen voor beide partijen.

Onderhoud & kosten

Het is een kleine moeite, maar het wordt nogal eens slordig gedaan of niet goed ingeschat. Een goed onderhoudsplan en een overzicht van de andere kosten, zoals belastingen, verzekeringen en andere lasten. Denk hierbij aan vermogensrendementsheffing, hypotheeklasten en huurderving door leegstand. Let bij het kopen van een pand goed op de details in de woning en bezichtig het een aantal maal. Deze punten kun je meenemen in een overzicht waarin je de te verwachten en onverwachte onderhoudskosten meeneemt, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Vergunningen

Het is van het grootste belang om zelf dingen te blijven onderzoeken en kritisch te zijn op je eigen ideeën met betrekking tot wat er mogelijk is binnen je eigen gemeente. Wil je bijvoorbeeld een huis kopen en het verhuren aan studenten? Dan is het raadzaam om goed te kijken naar de specifieke regels voor de gemeente of zelfs wijk in de stad of je hier een speciale omzettingsvergunning nodig hebt. Neem ook mee in je onderzoek wat de reglementen zijn met betrekking tot de brandveiligheid en welke verzekeringen hieraan verbonden zijn. Zelfs als de huidige eigenaar zegt dat alles in orde is, is het goed om dit nog eens extra na te gaan.

Dit artikel is geschreven door Dik de Graaf

Fanatiek blogger voor Dik.nl en altijd op zoek naar diepgang. Bijt zich helemaal vast in een onderwerp om alles tot in de puntjes uit te zoeken. Gek op reizen, sporten en lezen.

Website