Hoe kan je een huis kopen zonder eigen geld?

Als je op jezelf gaat wonen kan het soms een goede optie zijn om te gaan huren. De huurprijzen van leuke appartementen en huizen lopen tegenwoordig echter de spuigaten uit, al helemaal als je in de stad wil wonen. Hoewel je nu misschien best leuk woont, zou je graag de maandelijkse lasten naar beneden brengen. Bijvoorbeeld in de vorm van een koophuis. Met een kleine ‘maar’, want sparen stond nooit zo hoog op je prioriteitenlijst. Kan je een huis kopen zonder eigen geld?

Hoe regel ik de financiering voor een huis (een hypotheek)?

Kort gezegd is een hypotheek een lening waarmee je de aankoop van een huis financiert. In feite is jouw huis een soort zekerheidsrecht voor de bank, als een soort onderpand. Zodra je jouw droomhuis in het vizier hebt, beginnen de gesprekken bij de hypotheekadviseur. In dit proces wordt jouw huidige situatie, bijvoorbeeld jouw gebrek aan eigen vermogen, uitgebreid besproken. Er wordt gekeken welke hypotheek het beste bij je past en welke verzekeringen je allemaal nog meer nodig hebt. En, niet geheel onbelangrijk… Of je kan financieren zonder eigen geld.

[daisycon_hypotheek mediaid=”278454″ buttontext=”Bekijken” subid=”dik”]

Hoe weet ik hoeveel ik kan lenen?

In Nederland is de hoogte van je lening gebonden aan de zogeheten maximale hypotheekwaarde. Dit is een percentage van de marktwaarde van het huis. Het is natuurlijk fijn dat de economie aantrekt, maar de huizenprijzen groeien gestaag mee, zo ook je hypotheek. Waar je in 2013 nog 105% van de koopsom van je huis kon lenen, is dat in 2017 nog maar 101% en wordt dat in 2018 zelfs 100%. Precies genoeg om je huis te financieren, zou je denken.

Helaas heeft het kopen van een woning behoorlijk veel bijkomende kosten, waaronder makelaarskosten, notariskosten, taxatiekosten en overdrachtsbelasting. Gemiddeld bedragen deze kosten zo’n 6% van de koopsom, waardoor je een beroep moet doen op je eigen vermogen. Online zijn er handige rekentools waarmee je bovenstaande zaken berekent, maar je kunt hier geen rechten aan ontlenen. Vraag daarom raad aan de makelaar en hypotheekadviseur.

Manieren om een huis te kopen zonder eigen geld

Met deze regel voorkom je dat je een huis verkoopt dat ‘onder water staat’, oftewel, die je met verlies moet verkopen. Het is natuurlijk niet verkeerd om daarop te anticiperen, maar deze wet maakt het wel aanzienlijk moeilijker om een huis aan te schaffen zonder eigen geld. Toch zijn er een paar manieren waarmee je toch kans maakt op een eigen koophuis:

Manier 1 – Hulp van ouders

Hoewel je tijdens je studententijd misschien nog werd gespekt door je ouders, ben je trots dat je nu je eigen geld verdient met een leuke baan. Het kan raar voelen om je ouders weer om hulp te vragen, maar het loont zeker. Er zijn meerdere financiële constructies denkbaar, maar de meest voorkomende zijn geld lenen of een financiële schenking. Een lening kan heel gunstig zijn, maar omdat het bedrag van de maximale hypotheek wordt afgetrokken, schiet je er niet per se mee op. Zeker niet als je ook nog eens maandelijks de lening af moet lossen. Als je ouders het geld hebben en bereid zijn jou een schenking te doen, verandert er niets aan je hypotheek. Gelukkig wordt dit fiscaal gezien ook aangemoedigd, omdat ouders tot een bepaald bedrag belastingvrije giften kunnen doen.

Manier 2 – Een hogere taxatiewaarde

De hoogte van de hypotheek wordt door banken bepaald aan de hand van de marktwaarde van een huis. De meeste banken hanteren de koopsom van de woning als marktwaarde, waarmee je de bijkomende kosten niet kunt dekken. Sommige banken hanteren echter de taxatiewaarde als marktwaarde, en dat is precies waar de mogelijkheden liggen. Want als de taxatie hoger uitvalt dan de koopsom, dan krijg je een hogere hypotheek, waarmee je ook de bijkomende kosten (gedeeltelijk) kunt dekken. Natuurlijk heb je geen invloed over de taxatie, daarom is het raadzaam om een minimale taxatiewaarde onder voorbehoud op te nemen in de koopakte. Ook kun je een voorbehoud opstellen waarin je jouw maximale eigen inbreng vermeldt. De makelaar kan je hierin het beste adviseren en ondersteunen.

Manier 3 – Een persoonlijke lening

Er zijn nog steeds mogelijkheden om een huis te kopen met behulp van een persoonlijke lening. Het kan net genoeg zijn om de extra kosten te dekken, maar ook deze lening zal je maandelijks moeten aflossen. Er zijn ook gevallen bekend waarbij de persoonlijke lening ervoor zorgt dat de maandelijkse kosten lager worden. Dat gebeurt als je de hypotheek verlaagt met behulp van een persoonlijke lening. Het verschil tussen de lagere rente voor de gehele hypotheek en het kleine gedeelte hogere rente, kan per saldo geld schelen. Houd er echter wel rekening mee dat de financiële autoriteiten hier geen voorstander van zijn, aangezien de maximale hypotheekwet juist in het leven was geroepen om kopers te beschermen tegen te hoge leningen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de Nederlandse Verenigingen van Banken (NVB) zijn dan ook voortdurend in conclaaf om de mogelijkheden op persoonlijke leningen i.c.m. een hypotheek, te beperken.

Andere tips voor kopen zonder eigen geld

Het is wijsheid om de hulp van de makelaar en hypotheekadviseur met beide handen aan te grijpen, want het verschilt heel erg per persoon en per huis wat de financiële mogelijkheden zijn. Al helemaal in het geval van bovenstaande constructies.

Hypotheekverstrekkers hebben altijd voorkeur voor mensen die meer eigen geld inleggen, ook als hun bod lager uitvalt dan iemand die het volledige bedrag biedt tegen een volledige lening. In beide gevallen moet je onder voorbehoud van financiering bieden, omdat er hoge boetes zijn als je het uiteindelijk niet kunt betalen.
Zoals eerder beschreven, zullen bijbehorende kosten ongeveer 6% bedragen. Maar op het moment dat je heel scherp moet zijn op de kosten, wil je natuurlijk precies weten wat het exacte bedrag is. Vraag daarom naar een checklist bij jouw hypotheekadviseur, of download er een van het internet.

Als er geen mogelijkheden zijn…

Helaas bestaat er een grote kans dat jouw ouders niet vermogend genoeg zijn, de taxatie niet goed uitvalt of dat je de persoonlijke lening niet voor elkaar krijgt. Er zit dan niets anders op dan een deel van je salaris opzij te zetten en te sparen voor de bijkomende kosten die het kopen van een huis met zich meebrengen. Of je moet net geluk hebben bij de staatsloterij…

Dit artikel is geschreven door Dik de Graaf

Fanatiek blogger voor Dik.nl en altijd op zoek naar diepgang. Bijt zich helemaal vast in een onderwerp om alles tot in de puntjes uit te zoeken. Gek op reizen, sporten en lezen.

Website