Alles wat je moet weten als je een hypotheek wilt afsluiten als ZZP’er

Een hypotheek verkrijgen is op zich al niet altijd even eenvoudig, maar als ZZP’er (Zelfstandige Zonder Personeel) is het nog net even lastiger om bij een kredietverstrekker een lening te krijgen om je droomwoning mee te financieren. Gelukkig worden banken wel steeds soepeler in het verstrekken van hypotheken aan ZZP’ers. Waar je bijvoorbeeld voorheen minimaal 3 jaar goede cijfers moest kunnen overleggen, kun je nu al een hypotheek rond krijgen na één jaar ondernemerschap. Omdat er nogal wat komt kijken bij het aanvragen van een hypotheek als ZZP’er hebben we in dit artikel ALLES verzameld wat je zou moeten weten als je als Zelfstandige Zonder Personeel een hypotheek wilt verkrijgen bij de bank.

---

Een hypotheek afsluiten als ZZP’er

Ongeacht of je nu als zelfstandige of als werknemer in loondienst een hypotheek wilt afsluiten: een kredietverstrekker wilt zekerheid. Ze willen zeker weten dat je de lening die je hebt afgesloten, inclusief de bijbehorende rente, kunt terugbetalen aan het einde van de rit. Als werknemer in loondienst is het relatief makkelijk om dat te achterhalen. Je kijkt simpelweg naar je inkomsten en je uitgaven en voilá; het is kraakhelder of je aan je maandelijkse woonlasten kunt voldoen of niet. Als ZZP’er is dit een stuk minder helder. Je hebt in de regel namelijk te maken met wisselende inkomsten, zeker als je seizoensgebonden werkzaamheden hebt. Denk bijvoorbeeld aan een hovenier die in de koude wintermaanden een stuk minder werk zal hebben dan in de maanden waarop er wél in de tuin gewerkt kan worden. Door deze wisselende inkomsten is het een stuk moeilijker voor een bank om na te gaan of je in staat bent om aan je maandelijkse verplichtingen te voldoen. Om die reden word je (en je onderneming) van A tot Z doorgelicht.

---

Administratie + juiste documenten = de sleutel

De administratie. De doorn in het oog van vele ZZP’ers. Je wil tenslotte doen waar je goed in bent. Tuinen aanleggen bijvoorbeeld. Webteksten schrijven. Of cliënten coachen. Het is dat het moet, maar het liefst zou je die stomme administratie lekker achterwege laten. Onmogelijk uiteraard, want als je deze werkwijze hanteert zal de Belastingdienst vroeg of laat op de stoep staan, maar in het geval van het afsluiten van een hypotheek is het essentieel dat je administratie op orde is. Zoals gezegd zal de bank (of een andere kredietverstrekker) je financiële situatie compleet doorlichten. Je administratie en jaarcijfers zijn daarbij een goede leidraad om een toetsinkomen vast te stellen wat de kredietverstrekker inzicht biedt op de vraag of je in staat bent om je hypotheekkosten maandelijks te betalen. De volgende documenten en cijfers zijn essentieel bij het afsluiten van een hypotheek.

Jaarrekeningen

Misschien een beetje overbodig om te zeggen, maar als ZZP’er ontvang je geen loonstroken en dus moet de kredietverstrekker middels andere cijfers bepalen of je kredietwaardig genoeg bent of niet. Je jaarcijfers bieden de bank een goed zicht op de ‘gezondheid’ van je onderneming. Bij de meeste banken worden de jaarcijfers gevraagd van de laatste 3 jaar. Je kunt deze zelf opstellen, maar je kunt dit uiteraard ook door je boekhouder of accountant laten doen.

Sommige kredietverstrekkers bieden ZZP’ers die korter dan 3 jaar ondernemer zijn de mogelijkheid om een hypotheek af te sluiten. Ze hanteren flexibelere regels en je kunt soms al een hypotheek afsluiten als je slechts een jaartje actief bent als Zelfstandige Zonder Personeel. Vaak heb je dan wel een aanvullende inkomensverklaring nodig om je inkomensgegevens compleet te maken.

Inkomstenbelasting

Als ZZP’er heb je te maken met inkomstenbelasting. Bij het afsluiten van een hypotheek zullen er kopieën worden gevraagd van de inkomstenbelasting van de afgelopen 3 jaar (uitzondering uiteraard weer de kredietverstrekkers die flexibelere voorwaarden hanteren). Het gaat hierbij om de aangiftes zoals je (of je boekhouder/accountant) hebt ingevuld én de definitieve aanslagen die je terug hebt gehad van de Belastingdienst. Deze documenten kun je eenvoudig opvragen in de afgeschermde omgeving van Mijn Belastingdienst.

Financiële prognose

Zeker als je nog geen 3 jaar ondernemer bent zal een kredietverstrekker een financiële prognose van je verlangen. Een financiële prognose is een verwachting van je inkomsten voor het komende jaar. Je kunt dit zien als een voorspelling van je jaarcijfers en deze kan worden opgemaakt door je accountant of boekhouder.

Eigen vermogen

Een hypotheek afsluiten – ongeacht of je nu als zelfstandige werkzaam bent of in loondienst – is vandaag de dag praktisch onmogelijk als je zelf geen eigen inbreng hebt. Een klein beetje eigen geld achter de hand hebben is dus in principe wel noodzaak als je als ZZP’er een hypotheek wilt afsluiten. Logischerwijs toon je dit aan middels bankafschriften van je spaar- en/of beleggingsrekeningen. Wil je een hypotheek afsluiten bij een bank anders dan je eigen bank, dan zal je sowieso een bankafschrift van je (zakelijke) betaalrekening mee moeten nemen.

Leningen en schulden

Hand in hand met het eigen vermogen gaan overige leningen en eventuele schulden. Een kredietverstrekker zal altijd bij het Bureau Krediet Regsitratie (BKR) te Tiel toetsen of je leningen en/of schulden hebt. Deze zijn tenslotte bepalend voor de hoogte van de uiteindelijke hypotheek. Heb je een studieschuld en wil je weten hoe het daarmee zit? Lees dan vooral ons artikel over een hypotheek afsluiten met een studieschuld.

Alimentatie

Deze laatste gaat niet voor iedere ZZP’er op, maar als je gescheiden bent en alimentatie betaalt zal de kredietverstrekker vragen om een echtscheidingsconvenant, een echtscheidingsbeschikking en de inschrijving bij de burgerlijke stand. Indien je 12 jaar of langer bent gescheiden is een inschrijving bij de gemeente voldoende.

---

Als je al een droomwoning gevonden hebt

Als je al een droomwoning hebt gevonden (en zelfs al een voorlopige koopovereenkomst hebt gesloten) zal je voor het aanvragen van de hypotheek als ZZP’er ook documenten moeten overleggen van de woning die je wil gaan kopen. Deze informatie gebruikt de bank namelijk weer om de uiteindelijke hoogte van je hypotheek te bepalen.

Voorlopige koopovereenkomst

De kredietverstrekker zal bij een voorlopige koopovereenkomst het document dat door de notaris of makelaar is opgesteld in willen zien. Dit is een bevestiging dat je het huis gaat kopen, maar nog geen definitieve overeenkomst. De definitieve overeenkomst dient bij de definitieve aanvraag ondertekend te zijn door jou, als door de verkopende partij. Bij het adviesgesprek hoeft het dus nog niet ondertekend te zijn.

WOZ-waarde en taxatierapport

Een kredietverstrekker wilt weten wat je precieze inkomsten zijn, maar wilt natuurlijk ook precies weten wat de waarde is van de woning die je van plan bent te gaan kopen. Het taxatierapport en de WOZ-waarde geven daar inzicht in. Een enkele bank zal genoegen nemen met alleen de WOZ-waarde, maar dan wel onder strenge voorwaarden. Wil je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan is een taxatierapport sowieso verplicht. Je kunt een taxatierapport op laten stellen door een taxateur. Deze doorloopt de woning compleet en zal aan de hand van zijn of haar bevindingen een bepaalde waarde meegeven aan de woning.

---

Hypotheek afsluiten na 1 jaar ZZP

Cijfers liegen niet en de afgelopen jaren zijn er een record aantal mensen voor zichzelf begonnen. De kans is dus aanwezig dat je dit leest terwijl je nog een relatief kersverse ZZP’er bent. We stelden al dat het tegenwoordig niet meer verplicht is om minimaal 3 jaar als zelfstandige werkzaam te zijn. Er zijn kredietverstrekkers die flexibelere voorwaarden hanteren bij het afsluiten van een hypotheek als ZZP’er. We hebben je opties op een rijtje gezet.

Flexibele banken

Laten we voorop stellen dat banken an sich niet helemaal helder zijn over de voorwaarden die gelden bij het afsluiten van een hypotheek, zeker als het om hypotheken gaat voor ZZP’ers die korter dan 3 jaar actief zijn. Bij de volgende banken is in ieder geval bekend dat je er een hypotheek kunt krijgen na 1 jaar ZZP:

• ABN-AMRO
• Rabobank
• SNS Bank
• ASR
• NIBC Bank

---

Hypotheek afsluiten als ZZP’er met NHG

Een goed initiatief dat na een pilot is doorgegaan komt uit de hoed van het Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie achter de NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Als ZZP’er een goede stok achter de deur, want zo heeft de kredietverstrekker een goed vooruitzicht: als jij niet meer in staat bent om de hypotheek te betalen, neemt het Waarborgfonds de schuld in dat geval namelijk over. Voor een bank klinkt dit natuurlijk als muziek in de oren, omdat dit het risico op wanbetaling aanzienlijk verkleint. Je kunt als ZZP’er (ook als je korter dan 3 jaar als zelfstandige werkzaam bent) een hypotheek afsluiten met NHG-garantie bij woningen tot 265.000 euro.

---

Extra tips bij ZZP hypotheek

Na al het bovenstaande moet het inmiddels wel duidelijk zijn: het verkrijgen van een hypotheek als ZZP’er kost net wat meer moeite als wanneer je ‘gewoon’ in loondienst bent, maar zo moeilijk als het een aantal jaar geleden was is het allang niet meer. Om je nog een extra steuntje in de rug te geven hebben we ter afsluiting nog een aantal tips voor je verzameld.

Vergelijk banken

De kans is groot dat je met je zakelijke rekening bij dezelfde bank zit als met je privé-rekening. Als dit het geval is dan is de kans nóg groter dat je bij je eigen bank aanklopt als het om de hypotheek gaat. Logisch, maar niet altijd even praktisch. Je bent tenslotte niet verplicht om de hypotheek bij je ‘eigen bank’ af te sluiten. Je kunt in principe bij elke kredietverstrekker aankloppen om te informeren naar de mogelijkheden om een hypotheek te verkrijgen als ZZP’er. Doet dat dan ook gerust en vergelijk de verschillende hypotheken bij de verschillende kredietverstrekkers.

Staar je niet blind op winst

Een bank kijkt bij het verstrekken van een hypotheek dus naar je kredietwaardigheid: ben je in staat om aan je maandelijkse woonlasten te voldoen. Waar voor een ZZP’er winst maken als de heilige graal wordt gezien is dit niet het enige waar een bank naar kijkt. Zaken als solvabiliteit (dit betekent grofweg dat je eigen vermogen niet kleiner mag zijn dan een kwart van je totale vermogen) en liquiditeit (je hebt niet meer kortlopende schulden dan geld waar je direct over beschikt) zijn naast het toetsingsinkomen belangrijke graadmeters voor een bank bij het verstrekken van een hypotheek. Staar je dus vooral niet teveel blind op de winst, ook al is dat voor jou misschien de belangrijkste graadmeter voor je onderneming.

Verklaar uitschieters

Een kredietverstrekker kijkt altijd naar gemiddeldes. Vooral voor beginnende ZZP’ers kunnen winsten per jaar (of zelfs per maand) enorm van elkaar verschillen. Het ene moment heb je een gigantische winst geboekt en het volgende moment valt deze verhoudingsgewijs een stuk lager uit. Voor een bank een gegronde reden om je financiële situatie eens extra onder de loep te nemen. Zorg dat je in zo’n situatie kunt verklaren waarom je zo’n enorme uitschieter in de winst had op dat moment. Dit kan schelen in de uiteindelijke hoogte van de hypotheek.

Oudere ZZP’er en pensioen

Uit cijfers blijkt dat ruim een kwart van de ZZP’ers geen pensioen heeft opgebouwd. Los van het feit dat dit een zorgelijke zaak is, kan een bank zich twee keer achter de oren krabben als jij als (relatief) oude ZZP’er een hypotheek wilt afsluiten. Logischerwijs heeft het wel of niet aanwezig zijn van een pensioen-potje grote invloed op de hoogte van de hypotheek (en of je dus überhaupt een hypotheek kunt afsluiten).

Arbeidsongeschiktheidsverzekering

Banken zullen hem niet verplicht stellen, maar ook als ZZP’er kun je natuurlijk arbeidsongeschikt raken en in veel gevallen (lees: praktisch altijd als ZZP’er) betekent niet kunnen werken, geen inkomen. Daarmee is het een goede stok achter de deur om voor jezelf niet in financiële problemen te komen als je (voor langere tijd) arbeidsongeschikt raakt en kan het voor een kredietverstrekker gezien worden als extra zekerheid waardoor je mogelijk wél een hypotheek bij ze kunt afsluiten.

---

---