Hoe kun je investeren in vastgoed?

Investeren in vastgoed klinkt voor velen reuze interessant. “Je moet je geld in stenen stoppen. Het is de beste investering die je kunt maken” is een veelgehoorde zin. Maar hoe investeer je in vastgoed als je zelf over weinig middelen beschikt? Als je zelf geen tienduizenden euro’s op de bank hebt staan? Je ontdekt het in dit artikel over investeren in vastgoed met weinig (eigen) geld.

Investeren in vastgoed

Een kleine disclaimer voordat we verder gaan: dit artikel is informatief geschreven en er kunnen geen rechten aan ontleend worden. Investeren in vastgoed is niet zo eenvoudig als het lijkt en als je zelf niet goed weet waar je mee bezig bent, is het slim om informatie in te winnen bij een expert. Dik.nl is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor keuzes die jij maakt vanwege de informatie in dit artikel.
Dat gezegd hebbende, laten we investeren in vastgoed eens onder de loep nemen. Want waarom is dat nu zo interessant? Waarom noemen de experts het de beste belegging die je kunt maken? We hebben een drietal redenen voor je op een rijtje gezet.

Vastgoedfondsen

Een laagdrempelige manier om te beleggen op vastgoedmarkten is door te investeren in vastgoedfondsen. Het voordeel is dat je geen verantwoordelijkheid hoeft te dragen voor het vastgoed en daarmee geen onderhoud hoeft te plegen. De winsten die gemaakt worden in de vorm van huur worden als dividend uitgekeerd aan beleggers. Corum is een vastgoedfonds dat jouw inleg kan beleggen in vastgoed in 16 landen.

Meer informatie over Corum

Hoger rendement dan andere beleggingen

Als we gaan kijken naar beleggingen dan behaal je met een investering in vastgoed doorgaans een hoger rendement dan wanneer je belegt in aandelen of wanneer je gaat sparen. Het levert namelijk aan twee kanten rendement op. In de eerste plaats is dat de huuropbrengt van het verhuurde pand. De huurinkomsten genereren een constante cashflow die je kunt gebruiken om de hypotheek te betalen. Feitelijk betaalt de huurder het pand dus af en kun je eventueel met de huurinkomsten ook nog andere investeringen doen. Aan de andere kant is er het rendement uit de meerwaarde van de woning. Dit is vaak een rendement voor op de lange termijn. Huizenprijzen stijgen en dalen waardoor – als je het slim aanpakt – je een pand relatief goedkoop kunt kopen en later met meerwaarde kunt verkopen.

Minder inflatie gevoelig

Een ander voordeel van investeren in vastgoed is dat je minder last hebt van inflatie. Voor sparen is de jaarlijkse inflatie een killer. Voor een investering in vastgoed is dat veel minder het geval. Zo zijn de huurprijzen bijvoorbeeld gekoppeld aan de inflatie. De huuropbrengst stijgt ieder jaar aan de hand van de inflatie en daarom is je investering dus minder gevoelig hier voor.

Vastgoedinvesteringen vallen in box 3

Een laatste voordeel van investeren in vastgoed waar je zelf niet als hoofdbewoner verblijft heeft met de belasting te maken. Wanneer een pand niet je hoofdverblijf is wordt deze aangeduid als belegging. Volgens het belastingstelsel valt het pand in dat geval in Box 3. Tijdens de belastingaangifte geef je de netto vermogenswaarde van de woning op (dit is de WOZ-waarde min de openstaande hypotheeksom). De werkelijke inkomsten (bijvoorbeeld de opbrengst uit huur) hoef je niet aan te geven. Belastingtechnisch gezien is het dus bijzonder interessant om te investeren in vastgoed.

Investeren met weinig of geen eigen middelen

Bovenstaande klinkt natuurlijk als muziek in de oren, maar wat als je zelf maar over weinig geld beschikt? Dan houdt het hele verhaal toch al gauw op? Ja en nee. Ja, je hebt minder mogelijkheden, maar minder mogelijkheden wilt niet zeggen dat er géén mogelijkheden zijn natuurlijk. Wie niet rijk is, moet slim zijn.

De bank is je beste vriend

Als je zelf geen tonnen op de bank hebt staan zal je ergens kapitaal vandaan moeten halen als je wilt investeren in vastgoed. Niet meer dan logisch. Daarbij ben je in praktisch alle gevallen op de bank aangewezen. Niet veel mensen hebben een vermogend persoon in de kennissenkring die garant wilt staan voor het in te leggen bedrag en ook andere kredietverstrekkers zijn niet zo eenvoudig te vinden. De bank is bij een investering in vastgoed dus je beste vriend en daarbij moet je het volgende weten.

Banken houden niet van (grote) risico’s. Een bank zal dan ook altijd een analyse maken waarbij ze zichzelf de volgende vragen stellen:

• Wat als deze persoon zijn baan/vorm van inkomsten verliest?
• Wat als deze persoon ziek of invalide wordt?
• Wat als deze persoon het pand niet goed beheerd?
• En 1001 andere doemscenario’s

Je kunt het zo gek niet bedenken of de bank bedenkt het. Ze willen alle mogelijke risico’s zo veel mogelijk inperken. Heb jij een vaste baan bij een bedrijf dat niet zo snel failliet zal gaan? Dan sta je een stuk sterker dan wanneer je ZZP’er bent in een wisselvallige branche. Als je wilt investeren in vastgoed is het dus goed om zelf al zoveel mogelijk risico’s (situaties die de bank kan zien als risico) tot een minimum te beperken. De kans dat de bank bereid is om je financieel bij te springen wordt dan vele malen groter.

Tip 1: investeer naar gelang je budget

Ja, het had een mooie investering geweest. Het pand op de dam in Amsterdam dat nog niet zo lang geleden door Justin Bieber is gekocht. Wat je daar allemaal wel niet mee had kunnen doen… Dromen is goed, maar bij investeren in vastgoed is realistisch zijn veel belangrijker. Investeer dus naar gelang je budget. Als je zelf over weinig financiële middelen beschikt zal je ook je wensen moeten inperken. Groot, groter, grootst worden kan altijd nog. Maar dan zal je eerst klein moeten beginnen.

Tip 2: 10 tot 20% onder de marktwaarde

Het interessante van vastgoed is dat er nooit een fixed price is voor een object. Het blijft een spel van vraag en aanbod. Wanneer de vraag groter is dan het aanbod gaan de prijzen omhoog en vice versa. Je kunt daarom op tal van manieren slim inkopen. Bijvoorbeeld wanneer de huizenprijzen collectief dalen, maar bijvoorbeeld ook in uitzonderlijke situaties. Woningbezitters die gebukt gaan onder twee hypotheken bijvoorbeeld en daarom zo snel mogelijk van de oude woning af moeten. Dit brengt kansen voor investeerders. Je kunt op die manier panden kopen onder hun marktwaarde. Ideaal gezien is dat zo’n 10 à 20% onder de marktwaarde. Op die manier kun jij het pand in de toekomst met een hoge meerwaarde weer van de hand doen.

Tip 3: goed onderzoek

Misschien een beetje mosterd na de maaltijd deze tip, maar zeker wanneer je zelf over weinig financiële middelen beschikt kun je fouten en verkeerde investeringen niet veroorloven. Misschien lijkt dat gloednieuwe 3-kamer appartement een koopje, maar als er geen scholen in de buurt zitten zal een gezin met een jong kind er niet zo snel intrekken. Doe dus vooral heel goed onderzoek naar het pand en de directe omgeving voordat je je rijk rekent. Bedenk ook: als iets te mooi lijkt om waar te zijn, dan is dat het (vaak) ook.

Tip 4: kopen in onverdeeldheid methode

Tot dusver hebben we het voornamelijk over de ‘why’ en de ‘what’ gehad. In deze laatste tip gaan we in op de ‘how’. Hoe kun je investeren in vastgoed met weinig geld. Bovenstaande tips kunnen je daar al bij helpen, maar de ‘kopen in onverdeeldheid methode’ is een techniek die veel mensen niet kennen. Hij is echter wel reuze interessant voor mensen met weinig eigen middelen.

Bij de ‘kopen in onverdeeldheid methode’ ben je (in beginsel) niet de volledige eigenaar van een pand (bij andere technieken is dat overigens ook maar de vraag, want strikt gezien genomen is de bank eigenaar tot jij de volledige hypotheek hebt afbetaald). Wanneer je een interessant pand op het spoor bent gekomen kun je de huidige eigenaar voorstellen om voor 75% eigenaar te worden. De huidige verkoper blijft in dat geval voor 25% eigenaar van het pand. Je spreekt vervolgens met de huidige eigenaar af wanneer je de resterende 25% zal betalen. Dit laat je officieel documenteren waarbij een bedrag en de tijdsduur belangrijke elementen zijn.
Op deze manier hoef je bij de bank ‘slechts’ 75% van de woningwaarde te lenen in plaats van de volle 100%. Door het pand direct te verhuren genereer je de cashflow die ervoor zorgt dat je de 75% aan de bank kunt betalen en de overige 25% aan de huidige eigenaar, zodat je binnen de vastgestelde termijn 100% eigenaar van het pand kunt worden. Op deze wijze kun je dus vrij eenvoudig investeren in vastgoed zonder weinig geld.

Dat doet toch niemand, zo’n constructie?

Misschien vraag je je af waarom een verkopende partij zou instemmen met zo’n constructie. We willen tenslotte toch gewoon allemaal ons geld zien als we iets verkopen? Niet altijd is daarop het antwoord. Denk bijvoorbeeld aan een ouder echtpaar dat het geld niet direct nodig heeft, omdat ze zelf al over voldoende eigen financiële middelen beschikken. Of wanneer een pand al erg lang leegstaat of de huidige verkopende partij te maken heeft met de eerder genoemde dubbele hypotheek. Dan is het voor hen gunstiger om de woning middels zo’n constructie te verkopen dan maand na maand de dubbele lasten te moeten dragen.
Ook woningcorporaties maken gebruik van deze methode. Bijvoorbeeld wanneer een huurder financieel te zwak is om een hypotheek bij de bank te krijgen, maar de woning wel graag zou willen kopen. Op deze wijze kan de huurder mooi in de woning blijven wonen, netjes de ‘huur’ blijven betalen, maar na verloop van tijd dus eigenaar worden van het pand.

Conclusie

Al met al is het dus wel degelijk mogelijk om te investeren in vastgoed met weinig eigen financiële middelen. Je zal alleen wat creatiever te werk moeten gaan. Ben je zelf niet goed thuis in onroerend goed en de bijbehorende financiën? Laat je dan altijd uitgebreid informeren door een onafhankelijke financieel adviseur.
Vooral onafhankelijk is daarbij het sleutelwoord. Zodra het over geld gaat krijgen veel mensen dollartekens in hun ogen en willen ze je nog wel eens advies voorschotelen dat voor hen prima uitkomt, maar voor jou minder gunstig is. Investeren in vastgoed is geen kleinigheidje. Neem dus voldoende tijd om de juiste informatie en middelen tot je te krijgen. Goed begonnen is tenslotte half gewonnen.

Dit artikel is geschreven door Dik de Graaf

Fanatiek blogger voor Dik.nl en altijd op zoek naar diepgang. Bijt zich helemaal vast in een onderwerp om alles tot in de puntjes uit te zoeken. Gek op reizen, sporten en lezen.

Website