Tips om een kamer in je huis te verhuren

Een kamer van je huis verhuren is een mooie manier om elke maand wat geld bij te verdienen. Steeds meer mensen zorgen bijvoorbeeld voor extra inkomsten door een paar dagen per maand een kamer te verhuren aan vakantiegangers via AirBnB. Maar wanneer je wat serieuzere inkomsten wilt genereren kun je ook voor langere tijd een kamer van je huis verhuren. Dankzij de vrijstellingsregeling voor hospitakamers kan dat ook nog eens heel lucratief zijn. In dit artikel leggen we je uit hoe je een kamer in je huis kunt verhuren voor zowel de korte als de lange termijn.

Kamer verhuren voor de korte termijn

Wanneer je het hebt over een kamer verhuren voor de korte termijn dan denk je waarschijnlijk meteen aan AirBnb. En dat is niet zo gek, want dat platform is wereldwijd razend populair. Echter kun je je ook aansluiten bij bijvoorbeeld Booking.com of Tripadvisor om een kamer in je huis te verhuren. Steeds meer Nederlanders durven zich er ook aan te wagen om een extra kamer in hun huis om af en toe te verhuren aan vakantiegangers. Dat is leuk omdat je met allemaal nieuwe mensen in contact komt en er ook nog wat geld aan overhoudt. Waar moet je allemaal aan denken als je dit ook wilt doen?

Tip 1: Let op de veiligheid

Denk goed aan de veiligheid van je huurders. Stel bijvoorbeeld (in het Engels) handleidingen op voor de apparatuur in je huis zodat niemand per ongeluk kortsluiting maakt. En let op: een brandmelder is verplicht. Er moet minimaal 1 in elk trapgat hangen.

Tip 2: Schep niet te hoge verwachtingen

Je zult het snelst een negatieve review op AirBnB krijgen wanneer je in je advertentie verwachtingen schept die je niet waar kunt maken. Wees dus altijd eerlijk over wat je te bieden hebt!

Tip 3: Stel huisregels op

Door huisregels op te stellen weten je huurders waar ze aan toe zijn. Vermeld ze daarom als het even kan ook al in je advertentie. Ondanks je duidelijke regels zal er wellicht toch overlast zijn. Zorg dus dat je buren weten hoe ze je moeten bereiken als je huurders onverhoopt voor problemen zorgen wanneer je niet thuis bent.

Tip 4: Kies je verzekeraar verstandig

Wanneer je jouw woning verhuurt, hoe kort het ook is, kun je moeilijkheden krijgen met je verzekeringen, zoals je opstalverzekering en je inboedelverzekering maar ook met je aansprakelijkheidsverzekering. Want alhoewel AirBnB en vergelijkbare verhuurconcepten inmiddels heel populair zijn is het ook allemaal nog heel nieuw voor de meeste verzekeraars. Let daarom met name op de volgende verzekeringen:

• Inboedelverzekering en opstalverzekering – Woonverzekeringen zijn niet altijd berekend op tijdelijke verhuur. Wil je zeker weten dat alles goed geregeld is, kies dan voor een inboedelverzekeringen en opstalverzekering van Aegon, ASR, Centraal Beheer Achmea of Nationale-Nederlanden. Die hebben ofwel standaard al een clausule voor tijdelijke verhuur, ofwel kun je dit kiezen als aanvullende dekking.
• Aansprakelijkheidsverzekering – De aansprakelijkheidsverzekering is over het algemeen beter toegespitst op tijdelijke verhuur. Wanneer een huurder bijvoorbeeld letsel oploopt in je huis, dan is een schadeclaim vrijwel altijd te vergoeden via je bestaande aansprakelijkheidsverzekering. Maar check dit natuurlijk wel goed in je polis of bel even met je verzekeraar om het zeker te weten.

Tip 5: Verdiep je in de AirBnB verhuurdersgarantie

Verhuur je via AirBnB? Dan heb je automatisch ook een verhuurdersgarantie. Er zitten daar nogal wat voorwaarden aan verbonden, maar je bent toch al voor heel veel situaties verzekerd. Let wel op dat je het eerst onderling met de huurder moet zien te regelen en dat je een ongeluk of conflict altijd binnen twee weken moet melden bij AirBnB.

Kamer verhuren voor langere tijd

Wanneer je voor langere tijd een kamer wilt gaan verhuren zijn er veel zaken waar je rekening mee moet houden. Dan heb je namelijk altijd te maken met een huurcontract en alle regels die daarbij komen kijken.

Als je een kamer in je eigen huis verhuurt en daar zelf blijft wonen heet dat een hospitakamer. Daar gelden wat andere regels voor (de zogenaamde hospitaregeling) dan wanneer je een huis in zijn geheel verhuurt. Omdat we er in dit artikel vanuit gaan dat je zelf ook in het huis blijft wonen bespreken we hier alleen de hospitakamer.

Eigen woning of onderhuur?

Een kamer in je huis verhuren is helaas niet altijd mogelijk. Wanneer je een huis huurt staat in de regel zwart op wit in het huurcontract dat onderhuur niet is toegestaan. Je mag in dat geval dus geen kamer aan iemand anders verhuren. In sommige gevallen staat in het contract dat je schriftelijke toestemming van de verhuurder moet hebben. Dan is het dus goed om zo snel mogelijk met je verhuurder contact op te nemen.

Wanneer je een eigen huis hebt dat helemaal is afgelost kan niemand je er normaal gesproken van weerhouden om een kamer te verhuren. Dat ligt anders bij huizen waar nog een hypotheek op rust. In het hypotheekcontract zit namelijk niet zelden een clausule die verhuur verhindert. De eerste stap is dus om je eigen hypotheekovereenkomst daarop te checken.

Hoe verhuur je een hospitakamer?

Er zijn een aantal zaken waar je altijd aan moet denken, waarbij het niet uitmaakt of het om het verhuren van een onzelfstandige hospitakamer gaat of om een zelfstandig verhuurd woonhuis als geheel. Let in beide gevallen altijd goed op de volgende aspecten:

• Zorg voor een huurcontract dat aan alle eisen voldoet. Je kunt online modelcontracten voor huurovereenkomsten vinden die je naar je eigen situatie aan kunt passen en dan met de huurder verder in kunt vullen en ondertekenen.
• De huurder heeft recht op privacy en je mag dus nooit zomaar binnen komen vallen. De kamer moet daarom ook van binnen en van buiten op slot gedaan kunnen worden door de huurder.
• Een huurder heeft een sterke rechtspositie. Je mag na de proeftijd dus ook niet zomaar de huur opzeggen. Een huurcontract kan alleen door de rechter worden ontbonden, bijvoorbeeld als er een huurachterstand is.
• Het liefst speel je het bij een eventueel conflict eerst via de Huurcommissie want dat is veel sneller en voordeliger dan naar de rechter te stappen.
• Je mag een borgsom vragen of iemand garant laten staan voor de huur. Een borgsom van 1 maand huur is heel gebruikelijk. Als de huurder niet kan betalen mag je de borgsom aanspreken of de huur in rekening brengen bij de persoon die garant staat.

Er zijn naast deze algemene aandachtspunten voor verhuurder ook nog een aantal bepalingen die speciaal voor hospitakamers zijn bedoeld. Met de volgende zaken moet je dus ook goed rekening houden wanneer je een kamer in je huis gaat verhuren maar er ook zelf blijft wonen:

Inkomstenbelasting en kamerverhuurvrijstelling

Je moet over al je inkomsten in principe inkomstenbelasting betalen, tenzij een bepaalde inkomensstroom daar (deels) van is vrijgesteld. Om kamerverhuur aan te moedigen is de verhuur van een hospitakamer voor een deel vrijgesteld van belastingen. In 2018 bedraagt dit € 5.246,-. Elk jaar wordt dit vrijgestelde bedrag verhoogd met ongeveer € 100,-.

Je moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen:

1. Het bedrag betreft de volledige huur, dus inclusief energie en huur van andere zaken zoals bijvoorbeeld meubilair.
2. Je woont zelf ook in de woning en zowel jij als de huurder staan bij de gemeente op het adres ingeschreven.
3. Tot slot betreft het huur voor langere tijd en is daar ook een huurcontract voor opgesteld (inkomsten van bijvoorbeeld AirBnb komen dus niet in aanmerking voor de vrijstelling).

De maximale kamerhuur is afhankelijk van een aantal factoren, zoals de oppervlakte van de kamer, de gemeenschappelijke voorzieningen, enz. Dat levert een aantal punten op waarmee de maximale huurprijs kan worden bepaald. Heel handig daarvoor is deze rekentool van de Huurcommissie.

Wanneer je graag maximaal belastingvoordeel wilt hebben kun je het beste de maximale belastingvrijstelling delen door 12 maanden. Voor het huidige bedrag van € 5.246,- levert dat een maandelijkse huur op van € 437,- waar je belastingvrij van mag genieten (let op: daar zitten dan echt alle kosten bij in, dus ook gas, water, elektriciteit en eventuele afvalstoffenheffing wanneer je die wilt doorberekenen).

Langere proeftijd dan normaal

Omdat een huurder voor langere tijd in jouw huis komt wonen is er een langere proeftijd dan normaal. Je krijgt als verhuurder dus meer tijd om de huurder te beoordelen. Houdt hij of zij zich niet aan de afspraken, dan heeft dat veel invloed op jou als hoofdbewoner. Dan kun je zonder opgaaf van redenen het huurcontract beëindigen (maar wel steeds met een opzegtermijn van 3 maanden). Na de proeftijd maanden geniet de huurder de bij wet vastgelegde huurbescherming en moet je als verhuurder dus een wettelijke reden hebben om het contract op te zeggen.

Welke afspraken maak je?

Behalve de huurprijs moet er natuurlijk nog veel meer geregeld worden. Want er komt nog heel wat kijken bij een huurder in huis halen. Hoe zit het bijvoorbeeld met je eigen privacy, hoezeer wil je die beschermen? Voor je actie onderneemt is het handig om ook alvast na te denken over de volgende punten:

• Mag de huurder gebruikmaken van de woonkamer of andere ruimtes in huis, en mag hij of zij bijvoorbeeld de fiets in je schuurtje stallen?
• Wil je een kale kamer gaan verhuren of zorg je liever zelf voor een basisinrichting, en hoe bereken je dat door in de huurprijs?
• Is de kamer groot genoeg om eenvoudige kookvoorzieningen te installeren? Dat kan interessant zijn want een minikeuken is niet heel duur maar zorgt er wel voor dat je je eigen keuken voor jezelf houdt.
• Als je in het weekend het liefst het hele huis voor je alleen hebt is het goed om daar afspraken over te maken. In het algemeen geldt: hoe jonger de huurder/student, des te groter de kans dat die elk weekend naar huis gaat en dat afspraken dus niet eens nodig zijn.
• Overweeg of je ook wel aan een buitenlandse student zou willen verhuren. Dat kan heel leuk zijn, maar een eventuele taalbarrière kan ook voor misverstanden zorgen.

Een hospitakamer en de verzekeringen

Tot slot nog even dit: wanneer je iemand bij je in huis laat wonen is het belangrijk om alles omtrent de verzekeringen goed te regelen. Je hebt het daarbij met name over de opstalverzekering en de inboedelverzekering.

De inboedel van de huurder moet hij of zij natuurlijk zelf verzekeren, daar hoef jij geen inboedelverzekering voor af te sluiten.

De opstalverzekering is wel belangrijk, want de verzekeraar moet altijd ingelicht worden over de kamerverhuur. Er zal dan een nieuwe polis worden opgesteld en ook de premie zal omhoog gaan. Je krijg dan vaak ook een vragenlijst opgestuurd die je moet invullen, zo wil de verzekeraar graag weten wat je aan brandveiligheid hebt gedaan, of er sloten op de deuren zitten, enz.

Dit artikel is geschreven door Dik de Graaf

Fanatiek blogger voor Dik.nl en altijd op zoek naar diepgang. Bijt zich helemaal vast in een onderwerp om alles tot in de puntjes uit te zoeken. Gek op reizen, sporten en lezen.

Website