Welke soorten hypotheken zijn er?

Je bent al weken of maanden bezig om het internet af te struinen naar een leuke koopwoning. Je hebt al wat proefberekeningen gemaakt voor een hypotheek en in gedachten loop je al in de bouwmarkt om de kleuren voor de eetkamer uit te zoeken. Maar een hypotheek afsluiten is niet zomaar een flink bedrag lenen van de bank. Er zijn namelijk diverse opties en het maken van de goede keuze kan je al gauw tot tientallen duizenden euro’s besparen. In dit artikel zetten wij de verschillende hypotheken voor je op een rij.

Welke hypotheken zijn er?

Er zijn meer dan tien verschillende hypotheken af te sluiten, maar ze zijn lang niet allemaal even belangrijk. Als je een woning wilt kopen, zul je waarschijnlijk alleen te maken krijgen met twee varianten van hypotheken. Dat zijn de lineaire- en annuïteitenhypotheek. Voordat we in het diepe springen, lichten we eerst even een aantal belangrijke begrippen toe, die bij beide hypotheken van toepassing zijn.

Aflossing

De aflossing is het deel wat je moet terugbetalen aan de bank. Het deel dat je feitelijk hebt geleend. De periode waarover je dit bedrag terugbetaald wordt de aflossingstermijn genoemd. Je kunt een termijn kiezen wanneer je de hypotheek afsluit. Vaak is dit dertig jaar, maar het kan ook twintig of tien jaar zijn.

Hypotheekrente

Natuurlijk leent de bank je niet gratis al dat geld uit. Je zal er dus ook rente over moeten betalen. Ook deze rente betaal je gedurende de gehele looptijd van de hypotheek. Het percentage kan wel verschillen. Allereerst hanteert iedere bank een ander rentetarief voor de hypotheek, dus ga zelf op zoek naar de laagste hypotheekrente. Daarnaast kun je bij veel hypotheken een rentevaste periode aangeven waarbinnen je aangeeft dat de rente niet mag wijzigen. Vaak kun je zelf kiezen hoelang deze periode is, bijvoorbeeld vijf of tien jaar. Hoe meer zekerheid je wilt en de rentevaste periode verlengt, hoe hoger het rentepercentage voor de gehele looptijd van de hypotheek vaak wordt. Het lijkt dan handig om de rentevaste periode zo kort mogelijk te houden, maar je loopt dan wel meer risico als de rentes bij de bank stijgen. Je kunt dan zomaar duizenden euro’s extra betalen aan alleen extra rente.

Hypotheekrenteaftrek

Als huizenkoper kun je bij de lineaire en annuïtaire hypotheek profiteren van hypotheekrenteaftrek. Dit is een regeling die is bedacht door de Nederlandse overheid zodat meer mensen een huis zouden kopen. In het kort betekent het dat je een groot deel van de hypotheekrente die je betaalt, weer terugkrijgt als een belastingvoordeel. Dat komt omdat je de hypotheekrente die je betaalt, kunt aftrekken van het inkomen dat je verdient. Maar je kunt niet alles terugkrijgen van de betaalde rente. Je moet namelijk ook 0,75% van de WOZ waarde (Wet Waardering Ontroerend Goed) bij je inkomen optellen. De rekensom die er dan overblijft zorgt ervoor dat je uiteindelijk duizenden tot tienduizenden euro’s minder rente betaalt.

Bruto maandlasten

In de hypotheekkosten zie je vaak de term bruto maandlasten terugkomen. Dit is de totaalsom van alle kosten die je hebt aan de hypotheek. Je kunt de bruto maandlasten berekenen door je aflossingsbedrag en rentelasten bij elkaar op te tellen. Je betaalt iedere maand je bruto maandlasten aan je geldverstrekker, vaak de bank.

Netto maandlasten

De netto maandlasten zijn iets lastiger te berekenen omdat ze te maken hebben met de belastingdienst en de WOZ waarde van je huis. De netto maandlasten zijn een optel- en aftreksom van de volgende onderdelen:

Eigenwoningforfait: Het eigenwoningforfait is een bedrag wat bovenop je inkomen wordt gerekend. Het heeft dus direct te maken met de WOZ waarde van je huis. De hoogte van je eigenwoningforfait is dus ook afhankelijk van de waarde van je huis en je netto maandlasten zijn dus ook afhankelijk van dit bedrag.

Belastingvoordeel: Van je maandlasten kun je ook weer een deel terugvragen aan de belastingdienst. Er zijn twee aftrekposten waar je gebruik van kunt maken. De hypotheekrenteaftrek hebben we hiervoor al beschreven, maar daarnaast kun je ook nog een deel van de kosten terugkrijgen voor het afsluiten van de hypotheek. Deze kosten kun je beide van je belastbaar inkomen aftrekken. Daardoor blijft er minder inkomen over en hoef je dus ook minder belasting te betalen.

Je netto maandlasten zijn dus je bruto maandlasten, plus de eigenwoningforfait en min je belastingvoordeel.

Annuïteiten hypotheek

Bij een annuïtaire hypotheek betaal je jouw geldverstrekker, waarschijnlijk je bank, een bepaald bedrag terug omdat je een lening hebt afgesloten. Dit bedrag is opgebouwd uit een aflossing en een hypotheekrente. Sluit je de annuïtaire hypotheek af, betekent het dat je in het begin betrekkelijk weinig hoeft af te lossen. Daarentegen betaal je een erg hoog rentepercentage in het begin van de looptijd van je hypotheek. Dit is vooral voor starters met een beperkt budget een veelgemaakte keuze. Dat komt omdat je in het begin veel hypotheekrenteaftrek kunt krijgen en dus veel geld terugkrijgt van de belasting. Bekijk ook of je een hypotheek kunt krijgen met een studieschuld.

Daarom zijn de maandlasten in het begin laag, maar worden ze richting het einde van de hypotheek steeds hoger. Het rentepercentage neemt namelijk af, waardoor de aftrek van die rente ook langzaam terugloopt naar nul. Het aflossingsgedeelte neemt ieder jaar juist toe, en omdat je na 10 jaar al een stuk minder hypotheekrenteaftrek krijgt, betaal je naar verhouding dus steeds meer. Kijken we naar het effect op de bruto en netto maandlasten, blijven de bruto maandlasten gedurende de gehele periode hetzelfde, maar zijn de netto maandlasten heel laag. Richting het einde worden de netto maandlasten steeds hoger.

Voordelen van een Annuïteiten hypotheek

• Ideaal voor starters die weinig willen aflossen in het begin
• Je weet precies wanneer de hypotheek afloopt, dus geen restschuld
• De bruto maandlast is altijd hetzelfde

Nadelen van een annuïteiten hypotheek

• Richting het einde van de hypotheek moet je steeds meer betalen
• Je betaalt in het begin vrijwel alleen maar rente, dus je lost weinig af
• De totale prijs van de hypotheek is hoger dan bij een lineaire hypotheek

Lineaire hypotheek

De lineaire hypotheek is ook een lening bij de bank, maar dan houdt de bank het huis als onderpand. Deze hypotheekvorm heeft dezelfde opbouw als de annuïteiten hypotheek en bestaat uit een terug te betalen aflossing en rente. De maandelijkse lasten zijn wel heel anders verdeelt dan bij de annuïtaire hypotheek. Zo zijn de bedragen die je aflost over de gehele looptijd hetzelfde. De rentepercentages zijn in het begin hoog en worden naar het einde toe steeds lager.

Dat betekent dat je begint met vrij hoge bruto en netto maandlasten die naar verloop van tijd steeds minder worden. In het begin kun je een groot deel van de rente terugkrijgen in de vorm van hypotheekrenteaftrek en omdat je gedurende de gehele looptijd hetzelfde bedrag aan aflossing betaald, ben je ook al snel een groot deel van je schuld kwijt. Daardoor verlaagt de resterende rente over de totale hypotheek vrij snel en betaal je naar het einde van de hypotheek toe steeds minder. Het kan voor starters wel een onhandige hypotheek zijn, omdat deze maandlasten echt een flinke deuk in je budget kunnen maken terwijl zij vaak geen vermogen hebben om dat op te vangen.

Voordeel lineaire hypotheek

• Maandlasten worden steeds voordeliger naarmate de looptijd vordert.
• Schuld richting de bank neemt snel af
• Goedkoper in zijn totaliteit dan de annuïtaire hypotheek

Nadeel lineaire hypotheek

• Hoge maandlasten in het begin maken het moeilijk voor starters

Welke hypotheek jij kunt nemen hangt dus heel erg af van je persoonlijke en financiële situatie. Kies je voor veiligheid voor nu en gok je erop dat je later meer te besteden hebt, is de annuïtaire hypotheek wellicht de beste beslissing. Maar wil je het liefst zo min mogelijk betalen, kies je misschien een goedkopere woning en ga je voor de lineaire hypotheek waardoor je snel minder kunt gaan betalen. Maar er zijn nog enkele andere belangrijke zaken waar je op moet letten bij het afsluiten van een hypotheek. Hieronder benoemen we de belangrijkste zaken.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Verlies je je baan of ga je scheiden van je partner? Dan kan het zijn dat je niet meer in staat bent de volledige woonlasten te kunnen betalen. De NHG biedt ondersteuning met een garantiefonds door bijvoorbeeld tijdelijk jouw maandlasten te verlagen. Dit doen zij in samenwerking met de Woonlastenfaciliteit (WLF) Zodra de betalingsproblemen buiten jouw schuld om zijn ontstaan en je bent na verloop van tijd weer in staat de kosten te kunnen betalen, dan kun je door de kosten te verlagen, een lastige situatie makkelijke overbruggen. Ook kan het NHG ervoor zorgen dat je de restschuld van een oude woning kan meefinancieren in de nieuwe woning. Moet je noodgedwongen verhuizen, kan het NHG in bepaalde situaties de restschuld kwijtschelden.

Keurmerk Financiële Dienstverlening

Als je praat over het kopen van een huis, gaan daar serieuze bedrag in om. Je wilt dus wel zeker weten dat de adviseur met wie je jouw financiële situatie overlegd, bekwaam is om dat te doen. Het Keurmerk Financiële Dienstverlening is een extra keurmerk bovenop de vereiste Wet op het financieel toezicht dat toezicht houdt op de gehele financiële sector in Nederland. Wil je zeker weten dat je te maken hebt met een gecertificeerd adviseur, dan is het KFD een goede plek om te beginnen met zoeken.

Adviseur of zelf aanvragen?

De meeste mensen zullen naar een adviseur stappen om een hypotheek af te sluiten. Dat is het makkelijkst en het veiligst omdat je goed wordt geadviseerd op jouw persoonlijke situatie. Maar het is ook mogelijk om zelf een hypotheek af te sluiten, wat ook wel een ‘execution only’ aanvraag genoemd. Dit is alleen aan te raden aan mensen die heel veel verstand hebben van financiële markten en de risico’s die het afsluiten van een hypotheek met zich meebrengen, in kunnen calculeren. Je kunt ook alleen een ‘execution only’ aanvraag doen na het behalen van een kennis- en ervaringstoets.

Het is niet eenvoudig om de juiste hypotheek voor je huis te kiezen. Niet alleen heb je de keus uit een annuïtaire of lineaire hypotheek, maar je moet ook kiezen uit rentepercentages, rentevaste periodes, de NHG, naar welke adviseur je gaat en nog veel meer. Laat je dus altijd goed informeren en vraag om je heen wat voor ervaringen anderen hebben. Het belangrijkste is dat je uiteindelijk het huis van je dromen kunt krijgen en dat je daar zo min mogelijk voor hoeft te betalen.

Dit artikel is geschreven door Martijn Troch

Zelfstandig ondernemer bij Martijn Troch | Communicatie en Organisatie

LinkedIn