Wat moet je weten als je een tweede huis wilt kopen?

Veel mensen dromen ervan een tweede huis te bezitten. Maar of het nu gaat om een tweede woning in Nederland die je wilt gaan verhuren, of een huisje in Spanje zodat je daar zelf vakantie kunt gaan vieren, een tweede woning kopen is niet iets om te licht over te denken. Je krijgt te maken met de financiering, belastingen, hogere vaste lasten en nog veel meer aspecten waar je misschien nog niet zo snel aan had gedacht. In dit artikel leggen we je uit wat je allemaal moet weten voor je een tweede huis gaat kopen.

Hypotheekrenteaftrek en andere belastingregels

Om het kopen van een huis aantrekkelijk te maken mag je in Nederland de hypotheekrente die je betaalt voor je hoofdwoning aftrekken bij je aangifte inkomstenbelasting, waardoor je er een groot gedeelte van terugkrijgt. Dat mag echter alleen voor de hoofdwoning en dus niet voor een eventuele tweede huis.

Daarnaast ziet de Belastingdienst een tweede woning als een deel van je vermogen. Je bent er daarom vermogensbelasting over verschuldigd in box 3. De woningwaarde minus de hypotheek die er nog op rust is het bedrag waar de vermogensbelasting over wordt berekend. Het percentage daarvan is op dit moment 1,2%.

Een populaire manier om een tweede huis te financieren is door het tweede huis in de hypotheek van de eerste woning onder te brengen. Je zou dan kunnen denken dat de hypotheekrente wellicht alsnog afgetrokken zou kunnen worden voor de inkomstenbelasting. Dat is helaas niet het geval, omdat het deel van de hypotheek voor de tweede woning door de Belastingdienst als een consumptief krediet wordt beschouwd. Dat deel van de rente valt dus buiten de hypotheekrenteaftrek.

De financiering van een tweede huis

We lieten al zien dat je de hypotheekrente van je tweede woning niet mag aftrekken van de belastingen. Maar je krijgt er ook mee te maken dat je veel meer eigen geld mee moet nemen om een tweede huis te bekostigen. Het is heel gebruikelijk dat je voor de tweede woning slechts 60 tot 70 procent via een hypotheek kunt bekostigen. Maar er kleven nog meer nadelen aan een dergelijke hypotheek:

• De hypotheek heeft vaak een kortere looptijd dan normaal, bijvoorbeeld 20 of 25 jaar i.p.v. 30 jaar.
• De hypotheeksom mag maximaal 50% tot 60% van de koopsom bedragen.
• Het moet altijd een woning zijn met een fundering, muren van steen en dakpannen op het dak.
• Er mag vaak niet permanent in het huis worden gewoond.
• Daarnaast betaal je vaak een tot wel twee keer zo hoge hypotheekrente.

Een losse hypotheek afsluiten, met de tweede woning als onderpand, is daarom veelal niet interessant.

De meest gangbare methode om een tweede huis aan te schaffen is daarom door er de overwaarde van de huidige woning voor te gebruiken. Er kan dan een grotere hypotheek worden afgesloten op de eerste woning, waarna met dat geld de tweede woning kan worden aangekocht.

Uiteraard kun je ook wanneer je ineens een grote som geld hebt ontvangen dat bedrag gebruiken om de tweede woning ineens helemaal te betalen, maar dat scenario komt slechts zelden voor.

Dubbele lasten en kosten voor onderhoud

Een woning is niet alleen duur in aanschaf want ook uit het periodieke onderhoud komen veel kosten voort. Daarnaast moet je ook veel vaste lasten dubbel betalen, zoals gemeentelijke belastingen, afvalstoffenheffing en natuurlijk gas, water en elektriciteit. Maar voor de nieuwe woning zullen bijvoorbeeld ook een opstalverzekering en een inboedelverzekering moeten worden afgesloten. Al met al zorgt dat dus voor een flinke toename in je maandelijkse uitgaven.

Meer regelen (en meer zorgen)

Wanneer je de tweede woning zelf niet gebruikt moet je er toch af en toe heen om deze te inspecteren of wat reparaties en noodzakelijk onderhoud uit te voeren. Je zult voor de tweede woning ook de nodige administratie moeten bijhouden. Dat betekent een investering van zowel tijd als geld (bijvoorbeeld reiskosten). Vakantie vieren wordt echter altijd minder onbezorgd dan wanneer je gewoon bij iemand anders een huisje huurt.

In Nederland of in het buitenland?

Het is een droom van velen om een tweede huisje te hebben in een land zoals Frankrijk, Italië of Spanje. Bijvoorbeeld om daar zelf vakantie te kunnen vieren of wanneer je een bepaalde levensfase hebt bereikt daar meer en meer tijd door te kunnen brengen. Toch kan ook een tweede woning in Nederland heel interessant zijn, bijvoorbeeld vanwege de waardestijging, om de woning te verhuren of simpelweg om binnen Nederland een tweede optrekje te hebben om af en toe terecht te kunnen. Feit is ook dat je veel eerder en makkelijker de financiering rond zult krijgen wanneer je binnen Nederland een tweede huis koopt dan wanneer je voor het buitenland kiest.

Besluit je toch een tweede huis in het buitenland te kopen, dan krijg je meteen te maken met de lokale wetten en regels. Vaak kun je wel een financiering krijgen bij een bank in het land zelf, heel af en toe kan dat ook gewoon bij een Nederlandse bank. Je betaalt bij een buitenlandse woning ook in dat land belasting. Ook wanneer je de woning verkoopt betaal je in veel landen daarvoor belasting. Dat zijn dus allemaal zaken om van tevoren goed uit te zoeken zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Een tweede huis als investering

Een tweede woning kan een prima manier zijn om als particulier in vastgoed te investeren. Dat kun je bijvoorbeeld doen omdat je erop gokt dat de woning in de loop van de tijd meer waard wordt, en dat dit bedrag de extra kosten die je elk jaar hebt ruimschoots zal compenseren. Maar uiteindelijk weer je nooit wat de huizenmarkt gaat doen, en die van de vakantiewoningen is al helemaal onvoorspelbaar. Helemaal nu op dit moment veel mensen een tweede woning als een goede investering zien en een pand aankopen voor meer geld dan het wellicht over ongeveer 10 jaar nog waard zal zijn. Een extra huisje kopen alleen maar om van een eventuele waardestijging te profiteren is dus niet altijd een goed idee. Het is aan te raden er ook nog op een andere manier wat aan te hebben, bijvoorbeeld door het huis zelf (deels) te bewonen of door het te verhuren.

Kun je een tweede huis verhuren?

Natuurlijk kun je een tweede huis ook verhuren. Als je zelf de woning ook als vakantiehuisje wilt gebruiken is dat maar deels mogelijk. Dan zul je het huis alleen kunnen verhuren aan andere vakantiegangers in de maanden dat je zelf geen gebruik wilt maken van de woning.

Gebruik je de woning zelf nooit? Dan kun je ook voor permanente verhuur kiezen. Dat hoeft niet altijd aan een vreemde te zijn, want je kunt ook verhuren aan familie en vrienden. Hou daarbij wel in het oog dat je een marktconforme huur moet vragen om van bepaalde belastingvoordelen te kunnen profiteren. Ook verhuur gaat natuurlijk op zijn beurt weer gepaard met zijn eigen regelgeving en administratieve rompslomp.

Tot slot sluiten veel hypotheekverstrekkers in de hypotheekovereenkomst standaard de verhuur van de woning uit. Weet je al voor de aankoop dat je de woning zult gaan verhuren, dan moet dit dus direct worden meegenomen in de akte. Achteraf toestemming vragen kan (altijd schriftelijk) maar er is geen garantie dat je die krijgt.

Dit artikel is geschreven door Dik de Graaf

Fanatiek blogger voor Dik.nl en altijd op zoek naar diepgang. Bijt zich helemaal vast in een onderwerp om alles tot in de puntjes uit te zoeken. Gek op reizen, sporten en lezen.

Website