Waar let je op bij de aanschaf van een nieuwbouwwoning?

In de jacht naar bestaande huizen loop je ongetwijfeld ook tegen het volgende aan: het grootste deel van het huis is perfect, maar het klopt gewoon niet. Een afschuwelijke keuken, verschrikkelijke plafonds en stopcontacten op plekken waar je ze helemaal niet wilt gebruiken. In dat geval kan het kopen van een nieuwbouwwoning een uitkomst bieden. Maar hoe gaat dat in zijn werk? En wat zijn de valkuilen van zo’n woning? Dat zijn allemaal vragen die we in dit artikel beantwoorden.

---

Er zijn een aantal belangrijke stappen die je doorloopt wanneer je kiest voor een nieuwbouwwoning. Hieronder lichten we deze stappen toe.

1. Voorbereidingsfase

Het kopen van een nieuwbouwwoning verloopt anders dan het kopen van een bestaande woning. Onder andere moet je rekening houden met:

1.1 De kosten

Voor de koop van een nieuwbouwwoning gelden andere kosten dan bij een reguliere koopwoning. Zo hoef je onder andere de kosten koper niet te betalen, omdat de woning vrij op naam is. De kosten voor het proces van de verkoop liggen dus niet bij jou als koper. Waar je wel rekening mee moet houden wanneer een woning vrij op naam is?

– Notariskosten voor de overdrachtsakte
– Inschrijving bij het kadaster
– Btw over de koopsom van de woning en het perceel
– Advies en bemiddeling van de aankoopmakelaar
– Eventueel Nationale Hypotheek Garantie (0,9% van de hypotheek)
– Meerwerk, als je bijvoorbeeld meer opties wilt dan de standaardoplevering
– Notariskosten, voor het opmaken van de hypotheekakte

Andere belangrijke kostenposten zijn:

Bouwrente
Een nieuwbouwhuis wordt gebouwd door de aannemer. Deze heeft aanzienlijke kosten voor het aanvragen van vergunningen, kopen van grond en bestellen van bouwmaterialen. De bouwrente is dus een vergoeding voor de aannemer om de kosten te kunnen dekken. Deze kosten bestaan uit een financieringsvergoeding en eventueel een uitstelrente wanneer de start van de hypotheek lang wordt uitgesteld.

Hypotheekrente
De aannemer van de nieuwbouwwoning moet betaald worden. Daarom creëert je kredietverstrekker een potje, genaamd een bouwdepot, waaruit jij deze aannemer kunt betalen. Over dit bedrag ontvang je rente. Aan de andere kant moet je de kredietverstrekker rente betalen over de hypotheek die je hebt afgesloten. Deze rente is in het begin over het algemeen gelijk. Maar omdat je de aannemer uit het potje betaald, raakt deze steeds leger en ontvang je dus steeds minder rente over dit bedrag. Uiteindelijk betaal je alleen nog maar hypotheekrente.

Bereidstellingsprovisie
Wanneer je een offerte laat maken door de kredietverstrekker, dan is deze maar een bepaalde tijd geldig. Dat kan ongunstig zijn omdat veel nieuwbouwprojecten pas na enkele maanden beginnen met bouwen. Een verlopen hypotheekofferte kun je in dat geval verlengen, tegen een meerprijs. Dit wordt een bereidstellingsprovisie genoemd. Je betaalt dan maandelijks extra kosten, dus kun je het beste direct bij de aanvraag van de hypotheek checken hoelang de offerte geldig is. Sommige banken vragen ook geen extra kosten bij een verlenging, maar doen dit wel wanneer de hypotheek niet doorgaat.

Dubbele maandlasten nieuwbouwwoning
Als je een bestaande woning koopt, heb je soms één of twee maanden dubbele lasten. Dat is vaak wel te overzien. Maar een nieuwbouwproject duurt soms een jaar of zelfs langer. Dan kunnen dubbele maandlasten vervelend zijn. Je kunt dat op de volgende manieren voorkomen:

Hypotheekrente meefinancieren
Wanneer je de hypotheekrente mee financiert, betaal je deze voor een bepaalde periode uit het bouwdepot. Je draagt deze kosten dus niet vanuit je eigen spaargeld. Op deze manier kun je deze periode overbruggen. Uiteindelijk is deze optie duur, omdat dit gedeelte van de hypotheek niet bedoeld is voor het huis en je deze dus niet kunt aftrekken. De hypotheekschuld is op deze manier ook nog hoger.

Dubbele hypotheekrente aftrekken.
Wanneer je het goed aanpakt, kun je in de belastingaangifte ook de hypotheekrenteaftrek twee keer invullen. Dat kan namelijk ook over een huis dat nog in aanbouw is. Hierdoor kun je de kosten tijdelijk ook verlagen.

Leegstandswet
Wanneer je inmiddels al in de nieuwbouwwoning woont, maar je andere huis niet verkocht krijgt, kun je deze verhuren op basis van de leegstandswet. In samenspraak met de gemeente en de geldverstrekker mag je dan de woning verhuren voor een bepaalde periode.

1.2 Loting

Niet iedere woning is direct beschikbaar als je alle benodigde papieren kunt overhandigen. In de keuze voor je nieuwbouwwoning dien je er rekening mee te houden dat er waarschijnlijk meerdere mensen geïnteresseerd zullen zijn in de woning. De loting die volgt is niet officieel en kan bij ieder project anders verlopen. Wat je waarschijnlijk wel nodig zult hebben is een verklaring van een financieel adviseur, waarin staat dat je het huis kan betalen. Wanneer je gekozen bent voor de woning kun je de koopovereenkomst tekenen en heb je nog drie dagen bedenktijd. Het kan gebeuren dat je niet direct bent ingeloot, maar uiteindelijk toch nog gekozen wordt. Veel huizenkopers haken op het laatste moment toch nog af, waardoor de volgende in de rij het aanbod krijgt.

---

2. De Koop-/aannemingsovereenkomst

Wanneer je de juiste hypotheek voor je nieuwbouwwoning hebt gekozen, iets wat je het best met je financieel adviseur kunt bespreken, wordt het tijd om de koopovereenkomst te tekenen. Maar dat is niet alleen even een krabbeltje zetten onder een belangrijk document. Het kan zijn dat er nog aanpassingen nodig zijn van jouw kant. Daarbij moet je voornamelijk letten op de volgende zaken:

Garantieregelingen
Wanneer jouw aannemer is aangesloten bij onder andere het SWK, Bouwgarant of Woningborg, dan kun je ervan uitgaan dat je altijd zeker bent van je geld, zelfs als het bouwbedrijf failliet gaat. Ook is het via deze garantie of waarborgregelingen eenvoudiger om gebreken te laten herstellen.

Ontbindende voorwaarden
Stel dat er tijdens de bouw van het huis toch iets gebeurt. Je verliest je baan, gaat scheiden of iemand komt te overlijden. Dan is het vervelend als je toch de koop door moet laten gaan. Je kunt er daarom voor kiezen om een voorwaarde toe te voegen in het contract, waardoor je deze kunt ontbinden in bepaalde, belangrijke situaties.

Opschortende voorwaarden
Dit zijn ontbindende voorwaarden aan de kant van de aannemer. Deze wil bijvoorbeeld alleen starten met bouwen wanneer minimaal 75% van de woningen is verkocht. Of er wordt in de overeenkomst opgenomen dat het contract alleen geldig is wanneer alle vergunningen volledig rond zijn. Deze voorwaarden zijn belangrijk om te controleren omdat je anders teleurgesteld kan worden.

Meer- en minderwerk
Een aannemer bouwt ieder huis in principe hetzelfde. Toch kun je ervoor kiezen om de woning iets aan te laten passen. Wanneer je dit in de overeenkomst laat opnemen, is het voor jou en de aannemer vastgelegd welke extra’s er in het huis moeten worden opgenomen.

Maximale bouwtijd
In de overeenkomst wordt ook opgenomen hoelang de aannemer mag doen over de bouw van de woning. Dit gaat eerder om een maximale termijn dan een geschatte termijn. Overeenkomsten die vallen onder de SWK, Woningborg of Bouwgarant kunnen dan terugvallen op een schadevergoeding. De aannemer dient dan een vaste schadevergoeding te betalen, per dag dat de woning niet af is.

---

3. De bouw van de woning

Als de bouw van start gaat, heb je gelukkig het meeste werk al achter de rug. De professionele aannemer gaat met jouw nieuwbouwwoning aan de slag en jij kunt af en toe kijken hoe de bouw ervoor staat. Maar helaas kunnen er tijdens de bouw ook nog enkele onvoorziene situaties ontstaan.

De start van de bouw
Het kan voorkomen dat er nog niet voldaan is aan de minimale voorwaarden van de aannemer. In zijn opschortende voorwaarden staat bijvoorbeeld dat er 75% verkocht moet zijn en pas de helft van de woningen zijn verkocht. In dat geval mag de aannemer de start van de bouw uitstellen. Waar de bouw normaal gesproken binnen 3 maanden na het tekenen van de koopovereenkomst moet starten, kan dit soms nog enkele maanden verlengd worden.

Betalingstermijnen
Je betaalt de aannemer uit het bouwdepot voor zijn opgeleverde termijnen. Hiervoor krijg je een factuur opgestuurd. Let op dat je alleen betaalt wanneer de aannemer inderdaad klaar is met de afgesproken onderdelen. Wanneer je te vroeg betaalt en het bedrijf gaat failliet, dan ben je waarschijnlijk je geld kwijt. Zelfs al zijn de SWK, Bouwgarant en Woningborg opgenomen in de overeenkomst, dan nog valt de betaling niet onder de garantie.

Wijziging van het bouwplan
In je koopovereenkomst staat hoe het huis opgeleverd gaat worden. Soms kan er een fout gemaakt zijn en is de woning niet op te leveren in de afgesproken staat. Er moet bijvoorbeeld een brandtrap komen op last van de brandweer, een extra steunpilaar in het midden van de woonkamer of andere zaken die je niet graag wilt hebben. In dat geval kun je juridische hulp inschakelen en een vergoeding eisen, met name wanneer de wijziging invloed heeft op de waarde, het uiterlijk en het gebruik van de woning.

---

4. Oplevering van de nieuwbouwwoning

Het is zover, je krijg het sein dat je woning helemaal af is, zoals afgesproken in de koopovereenkomst. Zelfs in dit stadium kunnen er enkele zaken mislopen. Is er iets niet goed opgeleverd? Dan zijn de volgende punten belangrijk:

Koopovereenkomst en opleverrapport

In de koopovereenkomst staan alle afspraken met betrekking tot de oplevering. Volgens het contract is de aannemer dan aansprakelijk voor eventuele fouten of schade. Wanneer de woning wordt opgeleverd, is het aan jou om deze te controleren op gebreken. Deze gebreken kun je vermelden in het opleverrapport. Dit is dus een belangrijk rapport en het kan verstandig zijn een professional mee te nemen die weet waar hij naar moet kijken.

Maak je gebruik van een modelovereenkomst, dan zijn er waarschijnlijk een aantal standaard data opgenomen in het contract.

Herstelperiode
Aan de hand van het opleverrapport kun je de aannemer verzoeken de gebreken binnen drie maanden te herstellen. De aannemer moet voldoen aan deze termijn. Daarbij kun jij je verhalen op de 5% regeling. Dit betekent dat je 5% van de koopsom kunt inhouden en in een depot van de notaris storten. De aannemer kan dan pas bij dit bedrag wanneer de volledige woning is opgeleverd zoals beschreven in de koopovereenkomst. Een andere methode is wanneer de aannemer een bankgarantie stelt. Hierbij staat de bank garant voor de 5% wanneer de aannemer de afspraken niet nakomt.

Onderhoudsperiode
Vervolgens is er een onderhoudsperiode die zes maanden duurt. Binnen deze termijn moet de aannemer ook gebreken en tekortkomingen herstellen die ontstaan zijn in deze periode.

Verborgen gebreken
Wanneer er verborgen gebreken in de woning zijn, spreken we over tekortkomingen die je tijdens de oplevering nooit had kunnen zien. Het gaat dan om waterleidingen die lekken of een vloerverwarming die niet goed aangesloten is. De aannemer blijft verantwoordelijk voor deze schade tot 5 jaar na beëindiging van de onderhoudsperiode. Je dient een gebrek te melden bij de aannemer en een arbiter of rechter.

---

Tips voor de oplevering van woning

De oplevering van de woning is altijd spannend. Met name wanneer je gevraagd hebt om meerwerk. Om ervoor te zorgen dat de oplevering goed verloopt, kun je gebruik maken van de volgende tips:

1. Verzoek de aannemer om meer tijd wanneer je meer tijd nodig hebt voor de oplevering. De meeste aannemers plannen namelijk een bepaalde tijd in voor de oplevering, maar het kan zijn dat je niet genoeg tijd hebt om alles grondig te inspecteren binnen deze tijd. De oplevering gebeurt maar één keer, dus het is belangrijk dat het van jouw kant goed gecontroleerd wordt.
2. Zorg voor de juiste verzekeringen vanaf het moment dat de woning opgeleverd wordt. Vanaf die datum ben jij namelijk verantwoordelijk voor eventuele schade aan- of diefstal in het huis. Wanneer je niet op tijd verzekerd bent kan dat vervelend zijn.
3. Heb je een verzoek gedaan tot meerwerk, dan is het heel belangrijk dat je de lijst meeneemt met alle specificaties van het werk dat gedaan zou moeten zijn. Dit is de makkelijkste manier om te controleren of al het werk op de juiste manier is voltooid.
4. Controleer direct of je al enkele beschadigingen of gebreken aan de woning kunt zien. Ondanks dat je waarschijnlijk drie maanden lang gebruik kunt maken van gratis herstelwerkzaamheden, is het een stuk lastiger om de aannemer hiervoor te bereiken. Het beste wijs je hem dus direct op het mankement tijdens de oplevering. Hierbij kun je denken aan het sanitair, tegels, stucwerk, ramen en deuren. Daarnaast kun je even langs lopen bij het toilet, gasfornuis of alle kranen om te zien of alles naar behoren werkt.
5. Wanneer je door bepaalde omstandigheden een bepaalde ruimte niet kunt controleren, bijvoorbeeld bij te weinig licht of het is nog erg vies in de ruimte, dan kun je dit het beste opnemen in het keuringsrapport. Wanneer in deze ruimte dan achteraf gezien toch nog een mankement blijkt te zijn, dan kun je aangeven dat het op de dag van oplevering niet mogelijk was om dit mankement waar te nemen.
6. Voor het keuringsrapport kun je soms het beste een bouwkundige meenemen. Deze zijn getraind om kleine details waar te nemen en zien het ook veel sneller als er een technisch mankement is aan de woning. Daarbij sta je ook een stuk sterker wanneer je vervolgens een klacht wilt indienen bij de aannemer.
7. Aan het einde van de oplevering tekenen zowel jij als de aannemer het proces-verbaal van de oplevering. Hierdoor accepteer je de woning volledig of alleen de delen die geen gebreken hebben. Zijn er gebreken naar voren gekomen tijdens de oplevering, dan tekent de aannemer hiermee ook voor een maximale hersteltijd van drie maanden.

---

Als de woning niet af is

Het kan zijn dat je er tijdens de oplevering achterkomt dat de woning nog niet te bewonen valt. Waarschijnlijk staat in je koopovereenkomst geschreven dat de woning opgeleverd moet worden in een bewoonbare staat. Is dat niet het geval dan hoef je de woning niet te accepteren op de dag van oplevering. Dit gaat alleen niet om kleine gebreken in de woning, maar zaken waardoor je dus daadwerkelijk niet in de woning kunt leven. Als je bijvoorbeeld helemaal geen voordeur hebt, er is geen stromend water, elektriciteit doet het niet of de verwarming werkt niet.

Wanneer je de woning weigert, stel je geen opleveringsrapport op maar creëer je een opnamerapport. Hierin schrijf je dan precies de redenen waarom de oplevering niet geaccepteerd wordt. Vervolgens kun je de aannemer een aangetekende brief sturen waarin je je ongenoegen uit en vraagt om een schadevergoeding. Hierbij kun je ook gebruik maken van je rechtsbijstandverzekering

---

Waarom zou je kiezen voor een nieuwbouwwoning?

Niet klussen
De eerste jaren dat je in de woning woont, zal je waarschijnlijk helemaal geen onderhoud hoeven te plegen. Gaat er wat stuk, heb je op vrijwel alles garantie en wordt het binnen de kortste keren gerepareerd.

Besparen op energie
Een nieuwbouwwoning is vaak gemaakt van de meest duurzame materialen. De nieuwste driedubbele beglazing, de beste muurisolatie en efficiënte vloerverwarming. De nieuwbouwhuizen van tegenwoordig zijn soms meer dan 30% zuiniger dan 25 jaar oude woningen, dus kun je op de lange termijn flink besparen op je energierekening.

Financieel voordeel
Afhankelijk van je kredietverstrekker, kun je voor een nieuwbouwwoning vaak een stuk meer lenen. Daarbij hoef je de kosten koper niet te betalen en bespaar je dus ook op energie. Een nieuwbouwwoning is dus eigenlijk een investering in besparen.

Isolatie
Isolatie zorgt niet alleen voor een lagere energierekening. Ook kun je een stuk comfortabeler leven. Je kent vast wel die ijskoude zolder in de winter die in de zomer verandert in een sauna. Door gebruik te maken van goede isolatie is het gedurende het hele jaar een stuk aangenamer in huis.

Persoonlijk
Een nieuwbouwwoning kun je helemaal inrichten volgens eigen wens. Je hoeft niet eerst alles weg te slopen zoals in een bestaande woning en je geeft de aannemer gewoon door hoe je wil dat het eruit komt te zien. Na maximaal een jaar is jouw droomhuis gerealiseerd, zonder dat je daar zelf maar iéts voor hebt hoeven verbouwen.

---

---