Hoe kun je een huis kopen in België?

Een huis kopen in het buitenland. Voor veel mensen een grote droom. Vaak denken we dan direct aan zonnige oorden waar we met een cocktail uitkijken over het strand. Leuk, maar niet voor iedereen realistisch. Een huis kopen in België is een stuk realistischer. De huizen (en bijbehorende grond) zijn een stuk goedkoper dan in Nederland en de cultuurshock is een stuk kleiner. In veel opzichten lijkt België tenslotte op ons eigen kikkerlandje. Je kunt er in je moedertaal communiceren (in Vlaams-België tenminste), je betaalt nog steeds je boodschapjes in de bekende euro en het klimaat is zoals je het gewend bent. Werk je in de grensstreek, dan kun je bovendien ook nog gewoon in Nederland blijven werken. Maar hoe gaat dan dan precies, een huis kopen in België? We zochten het voor je uit en delen onze bevindingen met je in onderstaand artikel.

Huis in België: kopen of huren?

Ieder jaar zoeken ongeveer 150.000 Nederlanders elders hun toevlucht. Ze zijn het zat in Nederland, hebben een baan elders aangeboden gekregen of worden verliefd op een mooie exotische man of vrouw en reizen hun hart achterna. Wat de reden van emigratie ook mag zijn: ieder jaar vertrekken er steeds meer mensen uit Nederland en lang niet allemaal gaan ze kilometers ver weg zitten. België en Duitsland behoren tot de favoriete landen om naar te emigreren. Veelal is dit dan ook werkgerelateerd. En dan rijst natuurlijk de vraag: waar ga ik wonen? Ga ik een huis kopen? Of ben ik beter af wanneer ik een huis of appartement huur? Want een huis kopen in België is niet heel moeilijk, maar verschilt op een aantal punten behoorlijk ten opzichte van wat we in Nederland gewend zijn.

Het antwoord op bovenstaande vraag is dan ook relatief simpel: ga je voor kortere tijd (minder dan 5 jaar) in België wonen en/of werken? Huur dan vooral een appartement of woonhuis. Ben je van plan om langer in België te verblijven of je er voorgoed te vestigen? Dan kan je overwegen om een woning te kopen. Maar zoals gezegd komt daar – net als in Nederland natuurlijk – het een en ander bij kijken.

‘Spotgoedkope’ woningen

Buiten de werkgerelateerde redenen is de voornaamste reden om een (tweede) huis in België te kopen de lage stand van de huizenprijzen. Voor een appel en een ei koop je in bepaalde delen van België een vrijstaande villa, al dan niet met buitenzwembad. Wie op de tegenhanger van het Nederlandse Funda, het Belgische Immoweb, rondsnuffelt ziet al gauw dat de huizenprijzen in bepaalde delen van België niet te vergelijken zijn met de prijs die je voor een woning of appartement in Nederland betaalt, zeker niet als je in dichtbevolkte delen van Nederland zoals bijvoorbeeld de Randstad een woning wilt gaan kopen. Dan kan het al gauw gebeuren dat de dollartekens in je ogen springen en je driftig op Google op zoek gaat naar een Belgische makelaar die je kan helpen bij de aankoop van je droomwoning. Wacht daar vooral nog even mee, want niet alles is wat het lijkt in België.

Verschillen met Nederland

Ja, de huizenprijzen in België zijn op z’n minst interessant te noemen als je ze vergelijkt met de huizenprijzen in Nederland. Maar er zijn wel een aantal duidelijke verschillen als het om de aankoop van een woning gaat. Een van die verschillen is bijvoorbeeld de oppervlakte van de woning en de omvang van het perceel. In Nederland gaat het hier altijd om exacte cijfers. What You See Is What You Get. In België zijn het indicatiecijfers. De totale oppervlakte van de woning en/of het perceel kan groter of kleiner zijn dan is aangegeven. Daarnaast is een verkopende partij ook niet altijd verplicht om eventuele gebreken aan de woning kenbaar te maken. Je zult zelf dus goed onderzoek moeten doen naar een woning voordat je in alle haast (want zo goedkoop = snel willen kopen natuurlijk) tot koop overgaat. Het loont dus om ten alle tijden een taxateur in te schakelen die de woning voor je komt beoordelen. Wellicht doe je er nog het beste aan om een Belgische taxateur in te schakelen. Deze heeft tenslotte goed zicht op de huidige woningmarkt en kan dus prima beoordelen hoeveel de woning precies waard is.

Andere verschillen vind je in de onderhandse koopakte en een bodemattest. In Nederland kom je deze laatstgenoemde vrijwel nooit tegen, maar in België is het volkomen normaal om een document bij de koop te overhandigen waaruit blijkt dat de grond niet vervuild is. Aan de onderhandse koopakte worden normaliter gesproken geen ontbindende voorwaarden toegevoegd, iets wat in Nederland doorgaans wél gebeurt.

Dan is er ook nog iets als BTW, vermogenskapitaalbelasting en overdrachtskosten. Voor wat de hypotheek betreft in België geldt er geen belastingaftrek in de inkomensbelasting. Verkoop je je woning binnen 5 jaar weer, dan zal je belast worden met een vermogenskapitaalbelasting. Alle overdrachtskosten kunnen de prijs van een woning met zo’n 15 à 20% verhogen en dan moet je er ook nog eens rekening mee houden dat je 21% BTW verschuldigd bent als je een woning koopt. Die ‘spotgoedkope’ woning wordt dus beetje bij beetje een stuk(je) duurder en is plots lang niet meer zó goedkoop als hij in eerste instantie leek. Neemt niet weg dat je in veel gevallen alsnog een stuk voordeliger uit bent dan wanneer je een woning in Nederland koopt.

Hypotheek: Nederlandse of Belgische bank?

Bij het kopen van een woning, ongeacht of dit nu in België of in Nederland is, krijg je in bijna alle gevallen onherroepelijk met het begrip (bank)hypotheek te maken. Er zijn tenslotte maar weinig mensen die een zak geld onder hun matras hebben liggen waarmee ze handje-contantje hun nieuwe koopwoning aftikken. Wil je een woning in België gaan kopen, dan heb je twee opties: een hypotheek afsluiten bij een Nederlandse bank of een Belgische bank inschakelen voor de lening. Ook hier zitten weer een aantal verschillen ten opzichte van elkaar in.

Zo berekenen Belgische en Nederlandse hypotheekverstrekkers de waarde van het te financieren pand op een andere wijze. Nederlandse banken gaan uit van de executiewaarde van de woning terwijl Belgische hypotheekverstrekkers de waarde van een woning uitdrukken in een zogenaamde venale waarde. Dit is de normale verkoopwaarde, oftewel: de prijs die voor de woning kan worden verkregen onder normale omstandigheden. Deze waarde wordt vaak bepaald door te kijken naar vergelijkbare woningen die in de omgeving onder normale omstandigheden zijn verkocht.

Een ander belangrijk verschil is de afsluitprovisie. IN België mogen hypotheekverstrekkers géén afsluitprovisie in rekening brengen. In Nederland gebeurt dit wel. En fors ook!

Daarnaast houden sommige Belgische banken bij het berekenen van de hoogte van de hypotheek slechts rekening met een gedeelte van het Nederlandse inkomen (indien van toepassing uiteraard). Eventuele belastingvoordelen met betrekking tot hypotheekrenteteruggave worden niet berekend. Tevens worden bijkomende aankoopkosten berekend op het Kadastraal Inkomen (K.I.).

Ook goed om rekening mee te houden: in België vind je niet alle hypotheekvormen terug zoals wij die kennen in Nederland. Daarnaast heb je bij een Nederlandse hypotheekverstrekker veelal ook maar een beperkte keuze als het om een hypotheek voor een woning in België gaat. Een aflossingsvrije hypotheek wordt bijvoorbeeld niet door alle banken verstrekt voor woningen in België.

Als laatste nog voor hen die in België gaan wonen, maar in Nederland blijven werken: er bestaat een mogelijkheid dat je een hypotheek kunt verkrijgen tot 125% van de executiewaarde. In sommige gevallen zelfs 120% van de vrije verkoopwaarde. Goed om rekening mee te houden dus bij het zoeken en vergelijken van hypotheekverstrekkers!

Huis kopen in België in 3 stappen

De aankoopprocedure in België verloopt in 3 stappen, het zoeken naar een geschikte woning, makelaar en/of hypotheekverstrekker niet meegerekend uiteraard. Deze stappen zijn goed te vergelijken met de aankoopprocedure zoals deze in Nederland geldt.

• De eerste stap is de optie. De koper en verkopende partij stellen een prijs vast. De kopende partij kan dan beslissen om tot koop over te gaan of om nog verder rond te gaan neuzen.
• Zodra beide partijen het eens zijn wordt overgegaan op stap 2 in het aankoopproces: de compromis de vente. Dit is goed te vergelijken met het voorlopige koopcontract zoals we dat in Nederland kennen. De koop wordt bevestigd waarbij de koper zich dus verbindt aan de aankoop. Afzien van de aankoop kan nog wel, maar daar komen dan wel kosten bij kijken.
• De laatste stap is het ondertekenen van de notariële akte. Hiermee wordt de koop definitief afgerond. Deze laatste stap geschiedt binnen 4 maanden na de ‘compromis de vente’.

Een huis kopen doe je niet elke dag. Een huis kopen in België doe je waarschijnlijk maar één keer in je leven. Het is daarom belangrijk om je goed te (laten) informeren rondom alle ins en outs die komen kijken bij het kopen van een (tweede) woning in België. Je kunt je oriënteren in België en advies inwinnen bij Belgische experts, maar ook in Nederland beschikken veel banken over een emigratieservice. Hier werken medewerkers die op de hoogte zijn van alle zaken die komen kijken bij een emigratie en de aankoop van een woning in het buitenland. Het loont dan ook om gewoon eens een adviesgesprek aan te vragen met één van deze specialisten zodat je meer te weten kunt komen over allerhande zaken (waar je zelf waarschijnlijk nog niet eens aan gedacht had) die komen kijken bij het aankopen van een woning in België. Een goede voorbereiding is het halve werk, zeker bij zo’n grote stap als een huis kopen bij onze zuiderburen natuurlijk!

Dit artikel is geschreven door Tony Wassenaar

In 2018 gooide Tony het roer om. Hij leverde de sleutels van zijn appartement in Rotterdam in, verkocht al z’n overbodige spullen en vertrok met zijn omgebouwde Volkswagen camperbus om als digitale nomade de wereld te ontdekken. Sindsdien schrijft hij onderweg artikelen voor onder andere Dik.nl.